房屋买卖常见概念
来源：Admin5 作者：Admin5 时间：2012-09-01
1．公房：公房，也称公有住宅、公产住房、国有住宅。它是指国家(中央政府或地方政府)以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居．民出租出售；向本企业职工出租出售。公房随着出售而变为么房。
2．私房：私房又称为私有住宅、私产住宅，是个人或家庭购买、建造的住宅。
3．已购公房：指按照国家房改有关售房政策以标准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用权的住户出售的公有直管和自管住宅。
4．标准价与成本价房：是指房改中职工家庭购买的单位公有住宅用房，通常根据职工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折扣，标准价房的价格低于成本价房，房改初期购房时多采用标准价购买。以标准价购买的房屋产权是单位和职工家庭共有产权。在房屋需要进行买卖转让时，必须补足成本价方可出售。以成本价购买的单位住房，所有权属职工家庭，可以上市转让或继承，届时需补交土地出让金并按规定缴纳相关税费。
5．使用权公房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，以政府规定的租金标准出租给居民的公有住房。即俗称的小产权，业主只拥有房屋的部分产权，可以永久使用，可以继承，但国家对三级市场未放开前，不可以自行上市出售。
6．共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。7．共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
7．共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。
8．按份共有房产：指两个或两个以上的人，对同一房产按各自所有的份额分享权利、承担义务。
9．优先购买权：指按份房产共有人欲将房产出卖时，在同等情况下房产其他共有人享有优先购买该房产的权利。
10. 集资房：集资房指改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三者共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种办法。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面 给予部分减免。
11．安居房与康居房：安居房与康居房虽称谓不同其含义一致，是指为中低收入的住房困难户提供的符合一般职工住宅设计标准的．市政和生活服务配套设备齐全的单元式楼房住宅。只有具备三个条件才能购买这种住房。首先需要具有本市城镇常住户口的居民；其次，家庭月平均收入工资不足800元；并且家庭人均居住面积在4m2 以下#p#副标题#e#
12. 廉租房：在国家房改方案中首次提出了“廉租房”这一概念，类似于香港的“廉租屋”。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。
13. 央产房：指中央在京单位的已购公有住房。是职工按房改成本价或标准价(含标准价优惠办法，下同)购买的原产权单位属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。
14. 经济适用房：指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准(不包括别墅、高级公寓、外销住宅)建造的，具有社会保障性质的普通住宅。土地供应原则上实行划拨方式，住房设计上要体现经济、适用、美观的原则，使用功能上要满足居民的基本生活需要。经济适用住房的供应价格由经济适用住房建设的行政主管部门会同物价部门按建设成本确定。
15. 商品房：指由各房地产开发公司投资建设，以盈利为目的，按市场规律经营的房屋。它有别于各地方政府为解决住房困难，实施‘‘安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”。1998年开始兴建的经济实用住房也是特殊的商品房。从销售看，商品房又分为现房销售、期房销售；从销售对象看，分为内销商品房、外销商品房；从用途看，分普通住宅、公寓、别墅。
16. 公寓：公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。公寓式住宅多为设备较好的高层大楼建筑。楼梯或电梯公共使用，每一层内有若干套单户独用的房间，一般设有卧室、起居室、浴室、厕所和厨房等。主要
是供给中等收入的职员、公务员居住。
17. 别墅：独立的、规模较大的园林住宅。住户多为一户：国内别墅从功能上 分为：生活型经济别墅、度假型别墅、出租型别墅。经营型别墅、商住型别墅。
度假型的别墅：购买这类别墅的人基本上都有两套房，一套在市区，一套在郊区，五天住市区，两天住郊区。这类别墅适合的人群比较散，既有私营企业老板，也有文化界成功人士，还有持外国护照在内地做生意的华人等。
出租型别墅：这类别墅虽然价格较高，但由于环境和管理水平优于经济型别墅，离市区和机场的距离不算远，很受‘‘空中飞人”的青睐，出租率很高，再加上出租价格不低，很适合投资。租客大都是外资企业的高级职员或高层管理人员。
经营型别墅：就是在旅游风景区或度假区建造的带有经营性质的别墅，一般来说，别墅仅仅是度假区的一个组成部分，还有如：酒店、娱乐设施等相关营业性配套建筑共同组成。而且，通常不公开出售，每栋不分割产权。
商住型别墅：一般是一个大公司把一栋别墅买下来自用，既有了花园式的办公环境，又有了高级管理人员的寓所。
18. 二手房：二手房通常是指再次上市交易的住房。个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些房都称为二手房。
19．二手商品房：二手商品房就是仅次于新商品房的房子，房屋成色新，一般都在八九成。二手商品房较已购公房的优势：户型、小区环境、配套设施等一般较好；综合品质好，适合长期居住者；房屋成色新，一般都在八九成，可使用年限长；税费低，二手商品房交易可以不交纳土地出让金。
二手商品房较新商品房的优势：一般是现房，房屋质量有保证，风险系数小，质量公开；价格大多低于同一位置的新建商品房售价；可立即居住，成熟社区。
20.空置商品房：指开发商在开发地产项目时，因销售、资金等原因而发生未有入住的商品房。空置房可以以商品房控制的时间为标准来定义，即商品房控制在开发商或者代理商手中1年以内的为待销房，1，3年内的为滞销房，3年以上的则为积压商品房。#p#副标题#e#
21.差价换房：即为调整住房，房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。房屋所有权互换是当交换房屋的行为发生后，双方不仅各自占用了对方的房屋，同时双方的产权也发生了更换。房屋使用权交换，是指双方在换房前各自拥有房屋的使用权，交换后只是使用权发生了互换，产权仍归原房主所有。按照有关政策规定，可以互换的房屋主要有：房产管理部门出租的直管房产、企事业单位自管房的职工住宅，以及自住的私房或所租赁的私房。不能进行互换的房屋有：房产权和使用权不清的房屋；部队、公安、司法、档案等部门和学校、军工企业等单位的房屋；属于违章建筑和危险建筑的房屋；因城市建设需要，短期内即将拆迁改造的房屋，未按规定赔偿的；未按规定缴纳房屋租金的；私自转让或转借、转租的房屋以及其他遣反房屋管理政策的房屋。房管部门直管公房之间的房屋互换，要到房屋所在地的房屋经管单位或房屋调换站申请，并办理手续；单位自管公房之间的房屋互换，要向各自单位房管部门申请，办理手续，也可以委托房屋所在地的房屋置换站代为办理；私房业主与公房住户之间的房屋互换，双方需先到房地产交易管理部门办理房屋产权交易过户手续，然后再办理使用权过户手续。使用权公房，可在双方对房屋要求达成一致时，进行互换。已取得产权证的房屋，则仅能通过买卖形式实现换房目的。差价是指原有房屋与目标房屋存在一定的价格差异。
22．立契过户：买卖双方到房地产交易中心签定买卖契约，办理产权过户手续。
23.契税：买卖双方因发生房屋交易，在签定买卖契约时应缴纳的税金。
24.土地出让金：在土地国有的情况下，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】