北京房产律师：以签订阴阳合同为由拒绝履行合同可以吗

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告俗称

　　原告起诉称：2011年4月8日，我方经居间介绍，与被告代理人杨先生就甲市乙区XX路XX巷X号X室房屋(以下简称系争房屋)签订居间协议。当日，我方向杨先生支付购房定金5万元。4月15日，我方与杨先生签署备忘录，表明首付款主要用于归还贷款和私人借贷。次日，我方与被告的代理人签订了买卖合同。4月26日，我方支付房款55万元，该款用于归还被告向第三人尹先生的借款以便注销该抵押，我方取得了该房产的抵押登记证明。其后，我方多次催促被告归还银行借款未果，且被告拒绝继续履行合同，故我方诉至法院，要求：1、判令被告继续履行买卖合同，将甲市XX路XX巷X号X室房屋过户并将房屋交付给我方;2、判令被告赔偿我方逾期交房的违约金，自2011年6月8日起至实际履行之日止，以已付款60万元为基数，按日万分之五计算。

　　二、被告辩称

　　被告答辩称：原告的首付款应为65万元，但实际原告只支付60万元，原告违约在先。双方确实有过三次协商，协商中我方坚持原告必须再支付23万元，因为房屋上有两第三人的抵押。但原告对我方一直抱有怀疑，不愿继续付款，导致我方不能进行后续工作。除合同约定的房价款120万元外，双方还签订补充合同，原告还需支付装修款18万元。这是迎合了原告的利益签订的阴阳合同，损害了我方的利益。所以我方不同意继续履行合同。

　　第三人尹先生述称：对原告的请求没有意见。但被告仍欠15万元，若现在就还，我方可以放弃利息，但欠款不还清，我方拒绝注销房屋上的抵押。

　　第三人K银行述称:原、被告的纠纷由法院依法裁判。请法院保护我方作为抵押权人的利益，至2011年9月27日，被告仍有本息401,119.30元未归还。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：诉争房屋属被告所有，该房屋有二抵押登记，一为第三人K银行于2008年6月20日登记的债权数额为42万元的抵押，二为第三人尹先生于2010年10月26日登记的债权数额为55万元的抵押。2010年10月20日，被告出具公证委托书，就系争房屋委托杨先生代为办理相关手续、办理过户登记手续、领取房地产转让价款等等内容。2011年4月8日，原告同杨先生与甲市XX房地产公司签订居间协议。当日，原告支付杨先生定金5万元。2011年4月16日，两原告与被告的代理人杨先生签署《甲市房地产买卖合同》，约定由原告购买被告所有的房屋，转让价款120万元;被告于2011年6月30日前腾出房屋并通知原告进行验收交接;在2011年6月7日前，买卖双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;被告未按本合同第四条约定期限交接房地产的，自被告根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为原告已付款日万分之五计算，直至实际交付日;合同附件三约定，签订本合同并申请办理公证手续(若需)后8个工作日内，原告应直接支付或通过中介转付被告部分首期房价款60万元，本合同签订前原告已支付的定金(若有)5万元亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款65万元;双方签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)三个工作日后，且于抵押权人许可的最短时间内，被告应将原告支付的首付款用于至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款，余额不足部分由被告自筹资金补足;被告同意原告通过向银行贷款30万元的形式支付第二期房价款;过户当日原告支付被告购房款23万元;双方完成房地产交接手续，并签署房地产交接书确认无误后，由原告支付被告购房尾款2万元。同日，原告和杨先生还签订了两份《补充协议》，约定房屋交易税费由原告承担，原告应于支付首付款的同时支付被告装修补偿费18万元。2011年4月26日，原告向杨先生银行账户划款55万元，当即杨先生又向第三人尹先生银行账户划款55万元;与此同时，杨先生与第三人尹先生共同签署《房地产他项权利终止证明》，内容为抵押所担保的债务已经履行，故上述抵押房地产他项权利终止;第三人尹先生将其持有的《房地产他项权利终止证明》原件与抵押登记证明原件一同转交给了原告。同日，杨先生出具书面声明，内容为因杨先生未能取得被告在中国XX银行贷款的还款帐号和相关凭证，根据合同附件三的第1、2条规定，允许原告将其余首付款在本人取得被告凭证后的三个工作日内共赴K银行一次性付清，本人承诺取得被告在K银行贷款凭证的最晚时间为2011年5月5日。2011年5月9日，原告致函被告及杨先生，催促其提供贷款合同、还款凭证、尽快筹集资金并进行预约以归还K银行贷款。2011年5月22日，中介方出具证明，称5月19日卖方口头表达家庭内部发生纠纷，5月22日卖方仍无法给出明确答复。2011年5月31日，原告再次致函被告，督促其履行合同义务。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告王某人、谢某人与被告郝先生就甲市乙区XX路XX巷X号X室房屋签订的《甲市房地产买卖合同》及《补充协议》继续履行;

　　2、原告王某人、谢某人于本判决生效之日起十日内代被告郝先生向第三人中国XX银行股份有限公司甲市XX支行归还就甲市乙区XX路XX巷X号X室房屋的抵押借款，具体数额以第三人中国XX银行股份有限公司甲市XX支行出具的书面文件为准;

　　3、在原告履行本判决主文第二项义务后十日内，第三人中国XX银行股份有限公司甲市XX支行办理注销甲市乙区XX路XX巷X号X室房屋上抵押权的手续;

　　4、第三人尹先生于本判决生效之日起十日内办理注销甲市乙区XX路XX巷X号X室房屋上抵押权的手续;

　　5、在甲市乙区XX路XX巷X号X室房屋上的抵押登记全部被注销之日起十日内被告郝先生协助原告王某人、谢某人办理甲市乙区XX路XX巷X号X室房屋的过户手续，将该房屋房地产权利登记至两原告名下;

　　6、被告郝先生于本判决生效之日起十日内将甲市乙区XX路XX巷X号X室房屋交付原告使用;

　　7、被告郝先生于本判决生效之日起十日内支付原告王某人、谢某人逾期交房违约金，违约金以600,000元为基数，自2011年7月1日起至实际交房之日止，按日万分之五计算。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权分析认为：原、被告之间签订的买卖合同、补充协议系当事人真实意思表示;虽然买卖双方通过补充协议的方式，降低买卖合同载明的房屋转让价款以减少相应的交易税费，但这并未侵害被告的利益，且原告在庭审时同意以138万元的价格缴纳交易税费，故买卖合同、补充协议当属有效，双方应恪守履行。虽然根据合同及补充协议约定，原告应在合同签订后8个工作日内支付首付款65万元(含定金)及装修补偿费18万元，但被告代理人杨先生于合同签订当日出具书面声明，应视为对原付款条件的变更，原告在被告及其代理人未提供K银行贷款凭证前拒绝支付剩余的首付款，属合理行使抗辩权，并无不当，原告的行为不构成违约。综上，被告辩称因原告逾期支付首付款违约在先及双方签订阴阳合同故拒不继续履行合同的理由，均不能成立，双方签订的买卖合同及补充协议，应继续履行。被告应当继续履行交房及办理过户手续的义务，原告则应按合同约定支付剩余购房款。合同约定的房地产交接日为2011年6月30日前，故原告主张自2011年6月8日起的逾期交房违约金有误，应予以调整。原告同意代被告偿还第三人K银行的借款，应予以准许，原告代为清偿的款项可视为原告支付被告的购房款。在借款还清后，第三人K银行XX支行应注销系争房屋上的抵押登记。第三人尹先生在收取55万元时，签署《房地产他项权利终止证明》，并将《房地产他项权利终止证明》原件与抵押登记证明原件一同转交原告的行为，足以证明尹先生的抵押债权已得到清偿。法律规定，债权消灭的，抵押权也消灭，故第三人尹先生现以其他与被告未经抵押登记的债务未清偿为由拒绝履行注销抵押登记的义务，有违诚实信用，不予准许，第三人尹先生理应注销系争房屋上的抵押登记。