房产律师靳双权：房屋买卖中违约责任的确定及承担

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告蔡先生起诉称： 2015年12月4日，我与洪先生签订了一份《存量房买卖合同》，我依约支付定金并积极办理过户，交纳税款和房款。但在我与洪先生到房产登记部门办理前期登记后，我也交纳税款后，洪先生则拒绝签字过户，并置之不理。另，Z公司放任洪先生的拒绝过户行为，使我交纳不了房款，也办不了过户，无奈之下只能请求法院判令：1、被告配合并保证将甲市XX街的诉争房屋过户至我名下;2、被告洪先生支付违约损失25788元(暂算至2016年4月28日，后续顺延);3、被告承担本案诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告洪先生答辩称：蔡先生的诉请不成立。首先，双方在签订合同过程中，蔡先生提出签订阴阳合同，我不同意;其次，蔡先生仅支付25000元定金，未履行付款义务，已达到解除合同的条件。综上，由于蔡先生先违约，我已书面通知解除合同，双方不存在继续履行的可能。根据《存量房买卖合同》及《补充协议》，蔡先生应于2015年12月28日前支付首付款22万元(含2.5万元定金)存入托管账户，以及房屋过户产生的契税、印花税及相关费用由蔡先生承担。合同签订后，我积极履行合同约定的义务，但蔡先生一直未能将合同约定的款项存入托管账户，且我于2015年12月26日配合蔡先生开立共管账户时发现，蔡先生和Z公司擅自将合同约定的73.3万元房屋转让款变更为60万元。为此我不同意，并要求按原价款履行，但蔡先生和Z公司坚持变更，致使合同不能继续履行。所以请求法院依法判令：1、解除我与蔡先生于2015年12月4日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》;2、蔡先生、Z公司共同承担违约金19791元(以房屋转让款73.3万元为基数，按日万分之三开始计算，从2015年12月29日，暂计算至2016年3月28日);如继续履行，则蔡先生支付购房款73.3万元，并赔偿洪先生经济损失(按评估价与合同差价计算)。

　　Z公司答辩称：1、本案系房屋买卖合同纠纷，我公司与本案当事人是居间合同法律关系，也不应在房屋买卖合同纠纷中一并予以处理。2、在蔡先生提交的诉状中，并未对我公司提出具体的诉请，应裁定驳回蔡先生对我公司的起诉。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2015年12月4日，通过Z公司居间介绍，出卖人洪先生(甲方)代理人马先生与买受人蔡先生(乙方)代理人罗先生签订了一份《存量房买卖合同》和《补充协议》。《存量房买卖合同》约定：1、甲方出卖存量房坐落于甲市XX街94号7号楼801号房屋，建筑面积112.15平方米;转让价款为733000元;2、乙方同意于2015年12月28日前将220000元(含定金25000元)存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续;甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为512000元;3、税费缴纳，本房屋过户产生的个税、契税、过户费由乙方承担，营业税、个人所得税由甲方承担;4、乙方未在本合同规定期限支付转让存量房价款的，逾期超过十日的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之三的违约金。

　　《补充协议》约定，1、乙方向甲方交付定金25000元，定金冲抵房款。2、双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款(乙方申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准)后三日内办理房屋交接手续;甲、乙双方如因一方超过上述期限进行交接，则每天按总房款的万分之三向对方支付违约金。3、甲乙双方认可地税局核价。

　　合同签订当日，蔡先生向洪先生支付了购房定金25000元;洪先生代理人马先生亦出具了收条予以确认。2015年12月23日，洪先生、蔡先生在税务部门办理了房地产完税审核，税务部门对该房屋核准基准价为600000元。但双方未能按照合同约定办理首付款资金托管和房产过户手续。之后，双方多次协商无果。期间，洪先生短信通知Z公司、蔡先生，要求解除案涉合同，但蔡先生不同意解除合同.

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告洪先生于本判决生效之日起十日内协助原告蔡先生办理甲市房屋的产权转移登记手续;

　　2、驳回原告蔡先生的其他诉讼请求;

　　3、驳回被告洪先生的反诉请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权分析认为：房屋出卖人洪先生与买受人蔡先生签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。本案是房屋买卖合同纠纷，原被告与Z公司之间产生的纠纷为居间合同纠纷，即两者不是同一法律关系，故原被告对Z公司的诉请，予以驳回。本案的争议焦点为双方是否存在违约行为，案涉合同约定资金托管和过户时间为2015年12月28日前，但双方却未能该合同约定时间完成资金托管和过户。洪先生反诉称双方除案涉合同外，还签订有阴阳合同，蔡先生擅自将案涉房屋转让款变更为60万元，蔡先生的行为致使合同未能履行，因此蔡先生存在违约行为，并提供税款缴款书等证据佐证，靳律师认为，根据房屋买卖交易流程，缴纳税款需要交易双方共同至税务机关完成，这也是交易双方的义务，且税务机关核定案涉房屋完税价格，属于行政机关依法行使其权利，与本案的合同效力无关，属于另一法律关系，因此，案涉房屋交易双方的完税行为不能视为案涉房屋转让价款的变更，同时在《补充协议》也约定“甲乙双方认可地税局核价”，证明交易双方对完税价款达成一致，故蔡先生不存在违约行为，故对洪先生反诉的全部请求予以驳回。

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同的解除必须符合合同约定或法律规定的解除条件。本案中，洪先生要求解除与蔡先生签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，现蔡先生不同意解除，根据《中华人民共和国合同法》的规定，双方当事人协商一致，可以解除合同，但双方未能达成一致，故洪先生应当继续履行与买受人蔡先生签订的《存量房买卖合同》，协助蔡先生办理涉案房屋的产权转移手续。

　　关于蔡先生诉请的违约金，符合法律规定，但案涉合同中约定“双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部的房款(乙方申请贷款的，以银行放款到指定的账户为准)后三日内办理房屋交接手续”，该条约定实际为支付全部房款后三日内，但蔡先生至起诉之日尚未支付全部房款，故蔡先生的该项诉请不符合合同约定，故对此不予支持。