房产律师靳双权：农村房屋买卖后引发的拆迁款纠纷案件

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告马先生起诉称：1997年3月4日，被告将其位于XX村72号院的房屋以17000元价格卖给我，协议签订当日，我支付全部房款，被告也交付了房屋，经XX村民委员会确认后，将《集体土地建设用地使用证》中的土地使用者更改为马先生，自我购房后，对房屋进行了翻建、扩建，至今居住了近20年，左邻右舍都认为我是XX村人。2016年1月，被告将我诉至法院，要求判令双方于1997所签房屋买卖合同无效，该案经法院确认为买卖合同无效，但未对房屋腾退及补偿安置作出认定。2017年5月28日，我为响应拆迁政策，自愿将房屋交付于甲市K房屋拆迁有限公司XX村腾退组，自房屋腾退后，我一家三口一直租房居住。我认为，导致双方合同无效的根本原因是被告意图独吞房屋的巨额拆迁款，违背诚信原则，合同无效对我极不公平，所以请求法院依法判令：1、确认甲市乙区XX村72号房屋腾退补偿安置款合计1878761元，归我所有;2、确认甲市乙区XX村100%腾退奖项中关于72号房屋的奖金(待全村100%拆迁完毕后的补偿)归我马先生所有;3、被告返回我购房款17000元、我改建、扩建及装修房屋所花费用40000元及相应银行利息79800元(暂计算至20年零85天)合计137729元;4、被告赔偿我一家三口因拆迁腾退房屋另行租赁房屋的租房费90000元(暂计算至25个月×1200元/月×3人);5、被告承担本案的全部诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告钱某人答辩称：原告要求返还房款1.7万元及房屋改扩建和装修损失4万元，没有依据。原告没有证据证明原告改扩建及装修4万元，即便存在改建、扩建情况，拆迁公司对全部房屋一并评估，对改扩建部分不再给予单独赔偿，评估报告中，房屋重置成新价134892元，包括了原告自建的房屋;按高院关于审理农村房屋买卖问题座谈会议纪要精神及司法实践，确认合同无效后，由简单的返还买房人购房款，变更为赔偿买房人房屋重置成新价的70%，这个政策向买房人极大地倾斜，是从合同无效的过错程序考虑，原告买房1.7万元，按房屋重置成新价70%赔偿，需补原告94424.4元，远远超过了原告的卖房款1.7万元及自建房屋款项;原告请求利息损失，既没有法律依据，也没有事实依据，属于无理要求。另外我方取得其它拆迁补偿款、补助费与原告无关，我方是被拆迁人，是XX村集体经济组织成员，所有补偿、补助费针对XX村农民，我方是宅基地使用人，宅基地腾退人是我方，我方是腾退的义务人，也享有腾退的权利;第三，原告索要租房钱，没有法律依据，双方的房屋买卖合同，早在2016年8月被法院判决无效，原告早应腾房，其租房不租房与与我方没有关系;最后，在法律范围内，愿意赔偿原告的损失。包括房屋重置成新价70%的损失94424.4元、区位补偿款300033元的70%，即210023.1元，还有搬家费1686元愿意给付原告，共计306133.5元。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：1997年3月4日，钱某人与马先生签订购房协议，钱某人将位于72号院的房屋卖予马先生，房款价格为1.7万元。签订协议当天，马先生以现金形式一次性向钱某人支付了全部购房款，同时，钱某人将房屋钥匙、集体土地建设用地使用证和房屋交付给了马先生，后马先生与家人搬到涉案房屋居住，并对房屋进行了翻建和扩建。2016年，钱某人将马先生起诉至法院，要求确认双方签订的农村房屋买卖契约无效。法院审理后，认为宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，双方签订的房屋买卖契约虽系双方真实意思表示，但双方买卖农村房屋时以及现在，马先生均非乙区XX村农民，违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。法院作出民事判决书，判决钱某人与马先生签订的房屋买卖协议无效。判决后，马先生不服，向甲市第一中级人民法院提出上诉，甲市第一中级人民法院审理后作出民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。马先生对该判决仍不服，向甲市高级人民法院提起再审申请，甲市高级人民法院审理后作出民事裁定书，裁定驳回马先生的再审申请。

　　2017年4月27日，钱某人(委托方)与甲市乙区XX村民委员会(受托方，以下简称XX村委会)签订《授权委托书》，委托受托方代为领取补偿款(补偿款作在XX村委会名下)，待买卖纠纷解决完毕后，由委托方共同到受托方处办理补偿款领取手续等相关事宜。马先生也在委托方处签字，并按手印。2017年5月6日，钱某人(被腾退人、乙方)与XX村委会(腾退人，甲方)签订《腾退补偿协议》，约定：被腾退房屋坐落于XX村72号，宅基地面积196.10平方米，被腾退房屋建筑面积112.41平方米，乙方家庭成员在腾退范围内有户口并认定为安置人口的0人(钱某人在485号安置);甲方应支付乙方腾退补偿补助款共计1778761元，包括：1、宅基地区位补偿价300033元;2、房屋、装修及附属物补偿价384927元;3、宅基地闲置面积奖励54280元;4、其他各项补助费及奖励费共计1039521元(包括提前搬家奖10000元、工程配合奖30000元、搬家补助费1686元、移机费共计1735元、腾退土地补助98050元、环境贡献补助98050元、应向生产经营补助100000元、腾退预签约促进奖第一奖励期300000元、整村腾退完成奖400000元);乙方应于本协议生效后15个工作日内，将原宅基地上房屋及附属物交予甲市乙区房地产开发有限责任公司进行拆除;双方还约定了合同的其它权利和义务。

　　2017年5月28日，钱某人(乙方)与XX村委会(甲方)签订《补充协议》，约定XX村在预签约期限内整村签约率达到95%，由甲市乙区房地产开发有限责任公司向乙方支付整村腾退完成奖(签约率达到95%)共计10万元。上述协议书签订后，马先生将诉争院落及房屋交由拆迁单位。

　　另查明：买卖契约、XX村72号院宅基地使用人钱某甲，与使用权人身份证姓名钱某人不符，但确系同一人。

　　四、法院判决

　　1、甲市乙区XX村72号院因腾退所获得的腾退补偿补助款中，1431637.10元归原告马先生所有;

　　2、驳回原告马先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，马先生与钱某人签订的农村房屋买卖契约已被法院生效判决确认无效。对于该无效合同的产生，出卖人钱某人应承担主要责任，买受人马先生应承担次要责任。现钱某人已就涉案院落与XX村委会签订《腾退补偿协议》，且涉案院落已被依法拆迁，故应以钱某人所签《腾退补偿协议》中确定的腾退利益为基础在马先生与钱某人之间进行分割。故马先生要求钱某人返还购房款及利息的诉讼请求，不予支持。因涉案院落拆迁补偿补助款现暂由XX村委会暂时代为保管，本案当事人均未实际领取拆迁利益，故确认各当事人可分得的拆迁补偿补助款数额。对于72号院内因房屋及附属物而获得的拆迁补偿补助款应归买房人马先生所有;因合同无效，马先生失去了72号院土地增值部分的利益，故对于72号院因土地价值所获得的拆迁补偿补助款根据买卖双方的责任酌情由马先生分得70%，由钱某人分得30%。具体而言，房屋、装修及附属物补偿价、移机费和搬家补助费系因房屋及附属物而获得的拆迁补偿补助款，应全部归马先生所有;宅基地区位补偿价、宅基地闲置面积奖励、腾退土地补助和环境贡献补助系依照被拆迁院落的宅基地面积计算的拆迁补偿补助款，应由马先生分得70%，由钱某人分得30%;提前搬家奖、工程配合奖、腾退预签约促进奖、整村腾退完成奖均系以每宗宅基地为单位所获得的拆迁补偿补助款，亦应由马先生分得70%，由钱某人分得30%。对于马先生要求获得拆迁补偿补助款的请求，合理部分，予以支持;过高部分，不予支持。对于马先生要求确认涉案院落100%腾退奖归其所有的诉讼请求，因涉案院落现并未签订该项奖金的协议，故不予处理。对于马先生要求钱某人赔偿其一家三口因拆迁腾退房屋另行租赁房屋的租赁费的请求，无相关法律依据，故不予支持。钱某人辩称除去房屋重置成新价、区位补偿款、搬家费之外其它拆迁补偿款、补助费与马先生无关，因本案处理的是马先生与钱某人签订的农村房屋买卖契约被确认无效的后果而引发的纠纷，马先生要求确认相关腾退利益归其所有是基于合同无效后果的法律明确规定及双方在合同无效中的过错比例，其不是XX村宅基地腾退安置补偿的被腾退人或被安置对象不影响其依法取得相应比例的腾退利益，故钱某人该项抗辩理由不予采信。