专打房产官司律师靳双权点评一起返还原物纠纷案件
来源：未知 作者：未知 时间：2016-03-31
本文系北京房产律师靳双权原创，转载请注明出处。
为保护当事人隐私安全，本文当事人均使用化名。
（一）案件事实
李文系高天的小姨。李文和父亲都是黑龙江人。2003年，为了方便父亲和弟弟在京生活和看病，李文征询高天同意后，以其的名义购房北京市西城区诉争房屋，总房价款为277296元，李文于2003年支付了定金1万元，剩余购房款由李文的账户直接汇款至宣武危改办。诉争房屋长期由李星一家三口实际居住，高天从未出资，也未居住。2011年高天以父母离婚，索取了诉争房屋全部购房手续，后所有权人登记在高天名下。2011年左右，高天曾经起诉李星要求其腾退房屋，法院判决李星腾退。后因了解了有关购房的情况，所以未执行，目前诉争之房仍由李星居住。由于李文方提起本案诉讼，腾退房屋的执行案件一直未能执行。李文请求确认诉争房屋归李文所有。
高天辩称购房款是高天向李文借得，房子登记在高天名下，应归高天所有，李星因为是亲属关系，只是在此经商居住。因此不同意李文的诉讼请求。
在一审中，高天解释购房款系向李文的借款。在二审中高天又提出了另一种解释，李文因鼓励高天之母李红离婚而给李红买房。
（二）判决结果
1、一审判决：诉争房屋归李文所有。
2、二审判决：驳回上诉，维持原判。
（三）法院观点
1、一审法院观点：本案中，李文主张借高天的名义买房；高天主张向李文借款买房。李文有证人证明，高天未提交相关证据，且购房款系李文从其个人账户直接打入开发商账户内，并不存在转手情况，而高天十几年间一直未归还购房款，且不在诉争房屋内居住，高天主张缺乏事实依据，不予采信。
关于本案的购房性质，应当认可李文借高天之名购买。诉争房屋虽登记在高天名下，但并不影响实际所有权人行使其对诉争房屋享有的所有权。关于李文的诉讼请求，应当予以支持。
2、二审法院观点：
二审法院进行了如下分析： 第一，关于出资问题，李文先向宣武危改办交纳购房定金1万元，后又将剩余购房款从其账户直接打入宣武危改办的账户内。高天亦认可诉争房屋的购房款由李文实际交纳。故李文支付全部购房款的事实不存在争议。
第二，关于居住使用问题，高天主张诉争房屋交付后由其母李红居住，但未能提供充分证据予以证明，故该主张难以成立。双方当事人均不可否认的事实是，诉争房屋由李星一家长期居住，高天未在诉争房屋内居住。李星作为证人认可诉争房屋系李文借高天之名购买，故可以认定李星系经李文的许可而长期居住诉争房屋，进而可以推定诉争房屋由李文一方实际占有，高天并未实际占有诉争房屋。
第三，李文申请证人李星、李3出庭作证。李星、李3均称系李文借用高天名义购买诉争房屋。
二审院认为李文已完成举证责任，根据经验法则可以推定李文与高天之间存在借名买房的口头协议，双方之间存在借名买房关系。
（四）安居房产律师靳双权点评：
本案的焦点问题在于李文与高天之间是否成立借名买房关系。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
借名买房关系由李文主张，应当由其承担举证责任。李文与高天之间系亲姨甥关系，根据一般生活常理和传统家庭伦理，因亲属之间具有较高的信赖关系，与陌生人之间的交易不同，处理相关事务未必签订书面协议。
本案就属于这一类情形。根据二审分析，可以确认李文出资并占有诉争房屋的事实、又有亲戚作证，已完成举证责任，故举证责任转移至高天方。高天应当就其否定借名买房做出合理解释并提供证据。高天在一审中解释购房款系向李文的借款，但因李文直接向宣武危改办的账户打款而未通过高天，且高天十几年间一直未归还所谓的借款。高天在二审中又提出李文因鼓励高天之母李红离婚而给李红买房。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百四十二条规定：“当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由。理由不成立的，不予支持。”就李文支付购房款的行为，高天在二审中做出了与一审中相互矛盾的解释，违反了上述规定中的禁反言原则。
房地产律师靳双权认为，一方面，高天在一、二审程序中就解释购房款问题的事实陈述自相矛盾，而对其在二审中提出的新解释，除了与其有利害关系的证人证言外，未能提供充分证据予以佐证；另一方面，高天就其在一、二审中事实陈述自相矛盾的问题难以说明正当理由，。因此，高天反驳借名买房关系成立的抗辩意见不应被采纳。因此，李文与高天的借名买房关系成立，故李文有权要求高过户。
另需说明，借名买房发生在限购政策实施之前，故本案不存在限购政策的审查问题；诉争房屋属于按经济适用房产权管理性质，不属于经济适用住房，可以随时转移权属，故借名买房协议不存在因违反有关规定而无效的情形。
综上所述，法院的判决的正确。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】