北京农村房屋买卖合同纠纷案例之处理
来源：未知 作者：未知 时间：2017-04-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2011年12月，胡磊诉称：2004年11月1日，我将位于北京市平谷区x村宅院出让给宋光明，宋光明全额给付我购房款36000元后入住该宅院至今。现我子女成年，急需住房，但因我曾卖过农村宅院，故不能再申请宅基地。在我申请宅基地期间得知，我与宋光明签订的房屋买卖合同违反法律规定，应属无效，故我起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效。
2、被告辩称
宋光明辩称：第一，胡磊与我签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，现胡磊主张要求确认双方的买卖合同无效，显然违背诚实信用原则。第二，2011年11月6日，我已将房屋出让给宋晓丽。现房屋的实际所有人为宋晓丽，且宋晓丽具有合法购买房屋的资格。第三，胡磊与我签订的房屋买卖合同已达八年之久，胡磊将房屋转交给我后，我亦对房屋进行了大量的修缮及翻建，我有权将房屋转让给第三人。综上，我不同意胡磊的诉讼请求。
二、法院查明
经胡磊申请，法院委托x司法鉴定所对胡磊与宋晓丽签订合同的形成时间进行鉴定。鉴定确认宋光明与宋晓丽签订的房屋买卖合同的形成时间为2012年1月，为本案立案受理后，而非合同书面时间2011年11月6日。胡磊认可鉴定结果，宋光明及宋晓丽均不认可鉴定结果并向法院提出再次鉴定的申请。另，宋晓丽提供了与宋光明签订的《房屋转让协议》，要求一并作为鉴定材料向鉴定机构提交。
2013年10月31日，北京司法鉴定业协会回函称，确认北京长城司法鉴定所运用的光密度参数统计法未在协会备案，且违反了《北京司法鉴定业协会关于办理文书司法鉴定案件的若干意见（试行）》的相关规定。
另查，宋晓丽在调查笔录中陈述，其购房款有300000元系向其亲友所借，其中100000元系向宋晓丽之妹宋彩凤所借。法院向宋彩凤调查，其表示宋晓丽确实借款100000元，借款来源均为现金而非从银行支取。
房屋曾因化工厂爆炸事故导致房屋受损，相关责任单位对受损房屋进行了赔偿，赔偿款由宋光明于2012年1月7日签字领取。审理中，宋光明代理人表示宋光明与宋晓丽签订的《房屋转让协议》约定了赔偿款事项，故赔偿款的领取实际是履行《房屋转让协议》。但在法院询问爆炸赔偿款相关事项时，宋光明本人并未提及合同中对此相关的约定。
三、法院判决
胡磊与宋光明签订的房屋买卖合同无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。宋光明非北京市平谷区x村农村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的条件，无权取得诉争房屋所对应的宅基地使用权，亦未经县区级土地管理部门进行权利确认，不能取得宅基地使用权，故宋光明与胡磊所签订的房屋买卖合同应为无效。
关于宋光明与宋晓丽所签订之《房屋转让协议》一节，该协议签署时间与本案立案时间相近，双方均不能合理解释购房款项的具体来源、去向问题，亦不能提供充分有效证据证明款项的实际给付情况，且宋光明将涉案房屋卖于宋晓丽后依然居住使用至今并领取了爆炸事故赔偿款有违生活经验逻辑，结合双方之间的亲属关系等情形，故对《房屋转让协议》的真实有效性，法院不予认定。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】