北京房产律师——借名买房纠纷之出名人去世，如何处理
来源：未知 作者：未知 时间：2021-02-26
一、原告诉称：
原告父亲周某6于2013年与开发商签订《北京市商品房预售合同》，购买位于昌平区601住房一套，产权人系原告的父亲周某6。周某6于2017年去世，继承未开始前，被继承人的遗产应作为全体继承人的共有利益，原告请求法院依法确认诉争房屋的物权归属于原告。因诉争房屋是两限房，被告张某、袁某1借周某6之名购买房屋的口头约定违反法律规定，应属无效。另，该房屋现在系三被告占有，原告请求三被告将房屋予以返还。因购房款系被告张某、袁某1交纳，原告将购房款返还给二被告，占有房屋的三被告腾退房屋并将房屋的钥匙、房屋产权证、购房发票、契税发票等一并返还给原告。原告诉请：1、确认位于昌平区601所有权归属于原告；2、借名约定无效，并判令原告返还被告张某、袁某1购房款504630元，三被告将房屋返还给原告；3、钥匙、房屋产权证、购房合同、购房发票、契税发票等交付给原告。
二、被告张某、袁某1、袁某2辩称,
1、袁某1、袁某2被告主体不适格，袁某1、袁某2与五原告间就涉案房屋所有权无争议，且根据周某6与张某间签订的书面《协议书》可知，该协议与袁某1、袁某2无关。故袁某1、袁某2非本案适格主体。另外，涉案房屋由张某占有使用，与袁某1、袁某2无关。袁某1、袁某2非《协议书》当事人，且未曾侵犯原告关于涉案房屋的所有权，未曾无权占有涉案房屋，未曾占有涉案房屋产权证、购房合同、购房发票、契税发票等。
2、周某6、原告周某3、周某4与被告张某签订的书面《协议书》，意思表示真实、合法、有效，对协议各方当事人均具有约束力。《协议书》各方当事人间存在合同关系，该《协议书》对各方当事人产生约束力，各当事人及周某6继承人（五原告）应履行其相关合同义务。
3、原告关于涉案房屋所有权的主张不成立。原告关于涉案房屋所有权的主张与被告张某无关，张某主体不适格。《协议书》的效力与涉案房屋所有权无关，原告以《协议书》无效为由主张涉案房屋所有权归五原告所有不成立。
4、原告关于涉案房屋钥匙、房屋产权证、购房合同、购房发票、契税发票的主张无事实、法律依据。张某依法有权占有、使用涉案房屋，原告无权干涉，且原告不能继承上述期间涉案房屋使用权，故原告无权要求被告向其交付涉案房屋钥匙。购房合同、购房发票、契税发票、房屋产权证归张某所有，五原告无权主张返还。
三、法院认定如下：
2013年3月13日，周某6摇号取得限价商品住房。
2013年4月23日，周某6出具《委托书》一份。委托张某代办理以下事务，1、选房并签订协议书及购房合同；2、缴纳上述房屋的房款及相关费用；3、办理并领取房屋产权证。该委托书经公证处公证
2013年6月21日，开发商与买受人周某6签订《北京市商品房预售合同》。买受人处有张某签字按印。
2017年7月31日周某6去世，继承人即周某5、周某1、周某3、周某2、周某4。
庭审中，张某向本院提交了《协议书》一份，载明甲方周某6，乙方张某。甲乙双方经协商一致达成如下购房协议。1、甲方周某6获得申请购置涉案限价商品房。因周某6老人无经济能力购买，其子女放弃购买。故由乙方张某出全资购买此房，房屋所有权归张某所有。该房屋产权的所有费用由乙方承担，甲方协助乙方办理房屋相关手续。2、在房屋产权没过户到乙方期间，甲方不得干涉乙方的使用权、居、居住权周某6老人百年之后，甲方子女继承人均不享有继承权。3、乙方在办理房产过户手续需要相关材料时，甲方子女需协助乙方办理一切相关过户手续。4、甲方及继承人按协议约定履行，如构成违约，应向乙方赔偿违约金，并按市场房价退还乙方房屋各类全部款项。该协议书落款处日期未填写，上有甲方周某6、乙方张某、甲方继承人周某3、周某2、周某4签字。对于该份协议书，周某5对周某6签字表示认可，但其本人及周某1并未在该协议书上签字，对真实性不认可。庭审中双方当事人均认可张某实际支付了诉争房屋的全部购房款，并装修入住至今。现该房屋的房屋产权证、购房发票、契税发票及其他相关票据原件均在张某处。
另外，根据2018年5月24日，房屋权利人为周某6。房屋性质为限价商品房。
经查，限价商品房房产证下发或者交纳税款后满五年可上市交易，该房屋税收缴款书填发时间为2015年3月3日，至今未满五年，不符合上市交易的条件，
四、法院判决：
依据《继承法》第十条、第十五条、第二十五条、《物权法》第四条、第三十三条，《合同法》第五十二条之规定，判决：1、周某6与张某签订的《协议书》无效；2、涉案房屋由周某5、周某1、周某3、周某2、周某4继承；3、驳回周某5、周某1、周某3、周某2、周某4的其他诉讼请求。
五、房产律师靳双权：
本案的焦点为：1、周某6与张某是否实际上构成借名卖房；2、二人签订《协议书》是否有效。
诉争房屋性质系限价商品住房，作为具有保障性质的政策性住房，限价商品住房实行严格的准入和退出机制。限价商品住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，关涉社会公共利益。限价商品房在性质上属于向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期间属于限制流通物。
周某6取得限价商品住房购买资格后，以其名义签订了诉争房屋购房合同。以周某6与张某签订的《协议书》中的内容分析判断，张某支付了全部购房款及办理入住时所需交纳的各项税费，实际装修房屋并居住使用；购房发票及此后下发的产权证亦一直由张某保管。该协议对借名买房一事交代清楚，且结合现有证据分析，可以认定周某6与张某已经在事实上形成了借名购房关系。
国家实行保障性住房制度，是基于公共政策的考虑，政府限定销售价格和对象，以保本微利的方式保证城市低收入者和住房困难者实现其住房要求，如果允许未取得限价商品房资格的当事人受让购房资格，既与国家制定和推行保障性住房的政策目的相悖，也损害了广大潜在符合购买保障性住房资格群众的利益。因此不符合条件的人购买或者使用限价商品房，客观上损害了其他符合购房条件人的购买权，是损害社会公共利益的行为，张某不具备购买限价商品住房的资格而借用周某6的名义购买涉诉房屋，其借名购买限价商品住房的行为违反了限价商品住房的有关规定，有损社会公共利益，应属无效。
无效的合同自始没有法律约束力，故关于张某请求周某6继续履行合同、将诉争房屋过户至其名下的辩称意见，本院不予采纳。现诉争房屋不符合上市交易的条件，原被告亦均不同意评估房屋价值，故有关房屋价值评估、返还购房款及损失赔偿、腾退等后续问题可另案解决。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】