房产律师解析借名买房纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2013-10-16
房产律师观察：在严厉的楼市调控政策之下，大多数手头攥有闲置资金的投资客只能望房兴叹。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式购房，但由于双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，彼此多为口头约定，较少签订书面协议，由此引发的民事纠纷也呈上升态势，案件类型多样。
北京市西城区法院近日公布的一项调研结果显示：自限购政策施行之后，部分有购房需求的人失去了购房资格，即使能签买卖合同，也无法在房地产中心进行交易过户。在此情况下，个别购房者采用了“借名买房”的方式，即以父母、子女或者其他人的名义购房，而购房款项却由购房者自己支付。由于各种原因的“借名买房”不断增加，由此引发的民事纠纷也呈上升态势，案件类型多样。其实，不仅是西城法院，北京市多家法院近期都结合司法实践发布了“借名购房”引发诉讼风险的调研报告和安全提示。
借名买房纠纷频发
记者从西城法院了解到这样几则案例：王先生和程女士是夫妻，年近六十，二人因年龄原因无法办理银行贷款，便以儿子的名义与他人签订了房屋买卖合同，购买了一套二手房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费后，办理了房屋过户，产权证上登记的所有权人为其儿子小王的姓名，房屋贷款均由程女士以小王名义偿还。后小王将房屋出售并签订买卖协议，买主将购房款分次打入到王先生和程女士的银行账户。不料，小王竟然以不当得利为由将父母诉至法院，要求父母返还收取的房屋价款300余万元。
案例二：李先生和阎女士结婚后承租了李先生单位的公房，后李先生承租的公房遇拆迁，拆迁安置的其中一套房屋位于西城区，应由李先生购买，但因李先生年龄较大，无法办理银行贷款，夫妻二人商定后决定以儿子名义购房并办理贷款手续。之后儿子小李与银行签订贷款协议，但房屋首付款及大部分贷款均由其父母支付。2010年，小李将李先生和阎女士诉至法院要求父母腾房，被法院判决驳回。2011年小李再次将父母告上法庭，要求确定房屋归其所有，再次被法院驳回。无奈之下，父母二人只得将儿子告上法院，要求确认房屋归夫妻二人所有，法院最终判决支持了老夫妇的请求。
案例三：孙先生与李先生签订房屋买卖协议，约定由孙购买李所有的房屋。因为孙先生当时是外地人，不能购买李先生单位上市的公房，为此，孙先生与其叔叔和婶婶协商，决定以其叔叔的名义购买，待孙先生有资格后再将房屋过户至其名下。该房屋过户所有手续和材料均是由孙先生亲自办理，取款凭证、收款收据、原产权人产权证及相关的过户手续等均在孙先生处。在取得购房资格后，孙先生多次找到婶婶张女士办理房屋过户事宜，但遭到拒绝。2011年婶婶张女士起诉要求孙先生一家从房屋内腾出，被法院判决驳回。张女士不服提出上诉，二审法院认为孙先生与其叔叔间存在借名买房关系，判决驳回上诉，维持原判。
西城法院民事审判庭的法官告诉记者，从该院审结的部分相关案例来看，购房人之所以选择“借名购房”，主要有下列原因：一是“借名”人不具备购房资格。保障房政策和限购令的实施，使得有购房需求的人因不符合购房条件而无法购房，如非北京户口在京纳税不满五年、家庭年收入超过标准无法申请购买经济适用房。二是购房人因年龄等原因无法办理银行贷款。由于房屋价格上涨和银行贷款政策调整，一些人虽有购房资格，却因银行贷款审批未过而无法购房，如年龄较大、即将退休或有大额贷款尚未偿还。三是购房人想享受低价购房的优惠条件。一些单位对内部职工购房往往存在着优惠条件，如团购、集资建房、公有住房私有(房改房)，交易价格远低于市场价格，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。
另据记者从北京石景山区法院了解，该院仅今年一二月份就受理借名买房纠纷十余起，由此引发权属确认、房屋腾退、返还原物、排除妨害等近20件连环诉讼纠纷，造成矛盾冲突不断激化、升级。如法院受理的安某夫妇与刘某“借名买房”一案中，“出名人”刘某以房屋所有权人的身份要求安某夫妇腾退房屋，而安某夫妇亦诉至法院要求确认房屋所有权，要求刘某办理过户手续。诉讼过程中双方矛盾冲突不断激化升级，甚至缠诉闹访。
石景山法院经调研发现，当事人为规避政策而通过借名、买号等交易保障房的行为，往往具有一定的隐蔽性，对出资、贷款等行为一般仅有口头约定，且不易被发现。另外，涉保障房诉讼纠纷多发生在特定主体之间，尤其“借名买房”、转让购房号等纠纷主体往往存在近亲属、同事、朋友级关系。这些特殊主体基于亲情、友情或信任关系恶意串通规避购房政策，且不易暴露。因此，实际诉至法院的诉讼案件仅为“冰山一角”。随着交易条件或情况的变化，将会有更多潜在诉讼纠纷诉至法院。“借名人”与“出名人”往往就权属确认、房屋腾退、出资返还、损失赔偿等问题形成系列诉讼，矛盾化解难度较大，难以通过和解调解途径化解矛盾纠纷。
北京昌平区的回龙观和天通苑是全国最大的经济适用房项目所在地，随着近年来房价的急剧攀升，钻法律和政策漏洞购买经济适用房的当事人不在少数，违反政策进行经济适用房买卖的主要有两种现象，一种是“借名购房”，另一种就是签订“黑白合同”。
北京市昌平法院回龙观法庭的一项调研显示，该法庭受理的经济适用房“借名购房”、“黑白合同”引发的纠纷，已占到该法庭房屋买卖案件的一成左右。由于目前适用的《北京市经济适用房管理办法》不属于《合同法》规定的法律、法规强制性规定，使得此类案件在审理中出现两难境地：如果严格按照《合同法》判决，当事人到建委无法过户，案件难以执行；而按照《北京市经济适用房管理办法》判决，又有悖于《合同法》和诚信原则。
暗藏多重诉讼风险
为了应对政策，一些购房者试图用“借名买房”的方式规避高首付或“限购令”。在中央颁布“新国八条”、“限购令”以后，希望通过钻政策的空子，投机买房的人还想尽了乱七八糟的法子，诸如：找个临时的挂靠单位，补交养老保险获取购房资格；假离婚假结婚谋取购房资格；以单位名义购房，再转卖个人；制造虚假诉讼，以资抵债牟取房产等等伎俩。其实，诸如此类的借名买房现象在现实中屡见不鲜，因借名买房出现的纠纷也层出不穷。
安居房地产律师网靳双权律师介绍，“借名买房”给双方当事人带来的诉讼风险非常大。由于“借名买房”的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，双方多为口头约定，较少签订书面协议，在房价上涨后，登记人常常否认曾经“借名买房”；在房屋满足过户条件后，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，“借名人”往往面临登记人拒绝过户的风险；还有一种情况是，购买房屋后，“借名人”往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采取登记原则，“借名人”常面临被登记人起诉要求腾退房屋的风险；还有一种情况是，房屋因登记人涉诉而被查封或处分时，“借名买房”系“借名人”和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产就会面临被查封或处分的危险。
房产律师靳双权提醒：因违反政策、法规规定而“借名买房”的协议可能被法院认定无效。例如，借他人姓名购买经济适用房等保障性住房的，双方虽签订了书面协议，但因存在规避政策的行为，该协议存在着被法院认定无效的可能，“借名人”最终仍无法实现获得房屋产权的目的。再如，如果登记人将房屋转让给第三人，由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人，二者签订买卖协议后如第三人不知他人“借名”登记，则“借名人”仍然面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。
《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中规定：当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，“借名人”实际享有房屋权益，依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
“司法实践中对于一般的商品房借名买房行为，认定有效的居多。其主要原因是为了维护社会的稳定，但是，并非所有‘借名买房’行为都会被法院认定有效。若借名购买的是经济适用房，法院一般会认定借名买房行为无效。经适房属于国家保障性住房，只有符合购买条件的购房人经国家有关行政部门审批后，通过申购方式才可购买，一般不允许借名买卖。”
此类合同的复杂性还远不止于此。借名购房合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同；既有书面合同，也有口头合同。通常在亲属亲友之间形成的借用名义合同一般是无偿的、口头的，其他人员之间形成的合同以有偿合同、书面合同较为常见。“从目前来看，全国尚无统一的借名购房合同纠纷法律适用规定，而此地和彼地、上级和下级法院之间，对相关问题的处理也不尽相同。因此，建议有关部门尽快出台相关规定，以便规范案件审理、统一法律适用。”
“破坏政策”合同无效
“借名购房”合同签订的目的往往是为了规避购房条件限制，尤其是为了购买保障房、限购房而签订的合同，其存在危害性较大。那么，这类合同是否应该被认定为无效合同？
目前此类合同的效力认定在实践中争议很大。一种观点认为，规避经济适用房限制购房，违反《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》等规定的，应属无效协议；另一种观点认为，最高法院司法解释规定，“人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据，但上述两个法规均不在此列，故此类合同为有效合同。”
目前，司法实践普遍赞成前一种观点，理由是经济适用住房制度是党和国家为解决城市低收入家庭住房困难而做出的重大举措，对改善民生、促进社会和谐稳定有着重要的现实意义。为使城市低收入家庭住房困难户真正享受到该政策带来的福利，有关规定对经济适用住房的购买及转让条件做了极其严格的限定，随着政策的深入推行，政策的精神和内容也深入人心，得到了人民群众的理解和支持。“借名购房“显然违反了相关规定，主观上存在恶意规避的故意，结果上严重扰乱了有关部门对经济适用住房的监管秩序，侵犯了城市低收入住房困难家庭平等机会购买和获得房屋的权利，同时使国家的有关土地、房产税费流失；有偿借名购房合同中，出借名义人还从中获得较大的非法收益。
如果确认借名购房合同有效，从社会效果来看，容易造成人们思想观念混乱，实际鼓励了当事人之间的不正当交易。同时造成司法认定与行政管理无法有效对接，使社会对经济适用住房的认识破碎化。因此，虽然不能以当事人违反《经济适用住房管理办法》的相关规定为依据确认借名购房合同无效，但根据民法通则和合同法的有关规定:“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”，“有下列情形之一的，合同无效：恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益”，应该确认规避经济适用住房限制规定的借名购房合同为无效合同。
那么，对于这类无效合同应该如何处理？业界认为，应当按照合同法相关规定,“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在多名法官看来，对于为规避中央政府及各地政府实施的限购令而形成的借名购房合同，严重破坏了政策初衷的，也应作为无效合同处理。#p#分页标题#e#
针对上述风险，安居房地产律师靳双权建议：一是加大宣传力度，让普通老百姓知晓借名买房暗藏着“赔了房子又折钱”的风险，不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房；二是对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房，但是需要再次强调的是，违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效；三是实际出资人应留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。
应加快完善住房保障立法
法院在类似案件的审判过程中遇到的难题是，到底是适用《合同法》还是适用部委规章《经济适用房管理办法》？如果适用前者，则可能遭遇胜诉方无法办理过户手续的问题；如果适用后者，则明显违背诚信原则及法律效力高于规章的法律适用原则。在司法实践中，法庭最终往往作出尴尬判决，即对“借名买房”一般判决实际出资人享有长期居住权，而对“黑白合同”则依据《经济适用房管理办法》认定买卖合同无效。
社会保障立法尤其是住房保障法的欠缺，使我国整个住房保障法律体系缺少支撑。在没有法律和行政法规的情况下，只有用部门规章和地方规章来规范当前的住房保障制度建设。这一立法缺陷的后果，不仅造成保障性住房建设的缓慢以及分配、出售领域丑闻不断，而且也给执法和司法公平解决相关纠纷造成思想和行动上的混乱，经常性地混淆保障性住房与普通商品房的本质差别。严格来讲，本不该出现适用法律困难的局面，因为《合同法》对于经适房的不适用，正如它不能适用于行政管理领域用来解决行政许可纠纷一样，它们不属于相同的法律部门。
总之，要化解经适房诉讼中的司法两难、消除审判中的尴尬，需要在科学理论和先进观念的指导下，加快住房保障立法，切实改革和完善现行住房保障制度，让其中的经济适用房制度更科学更合理。欢迎访问安居房地产律师网。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】