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借名买房纠纷-一方不具有购房资格的情况下,借名买房合同无效,增值部分归谁所有?

来源:未知  作者:未知  时间:2020-09-16

       随着限购资格的到来,借名买房也越来越普遍,假如当一方不具有购房资格,借名买房也可能会随之无效,那么借名买房合同无效,房屋增值部分一般归谁所有呢?
    (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)
      案例:
      原告王伟诉称:被告系原告父亲王明的发小。2007年9月21日,因被告所有的位于北京市丰台区环球橡胶厂职工宿舍邓村××间院中××房屋被依法拆迁而获得了购买位于北京市东小口镇××区×号住宅楼×层××单元××(即北京市昌平区××区7号楼×层×单元××)房屋的资格,该房屋属于经济适用房。因被告考虑房子位置不便利,且已经从政府领取了现金方式的拆迁补偿,于是,原、被告双方约定,被告将该房屋转让给原告,双方并于2009年3月11日签订了书面的《协议书》。后原告按照约定支付了购房所发生的全部费用,该房屋交付给原告后,原告对房屋进行了装修和添附,并一直居住在该房屋内,一直对该房屋进行占有和控制。现在该房屋已经具备了办理过户到原告名下的条件,但被告认为与原告签订的《协议书》无效,认为原告属于借名买房,以各种理由拒不配合原告办理过户手续。被告向原告提出自己拥有随时收回房屋的权利,并威胁原告可随意处置自己的房子,可随时换门换窗,而且被告一方面向原告提出需再支付至少100万元给被告,被告才愿意配合办理过户手续,另一方面却对原告隐瞒了已重新补办了一份房产证,并在多家中介公司登记开始挂牌出售此房的事实。原告认为,原告夫妻双方均为工薪阶层,无力再支付给被告100万元,愿意腾退房屋,被告对于合同无效应负主要责任,其毁约行为造成原告丧失了订约机会损失,并造成装修房屋的添附价值损失。为维护自身的合法权益,现原告诉至法院,诉讼请求:一、判令原、被告于2009年3月11日签订的《协议书》无效;二、判令被告返还原告购房所发生的费用,包括购房款259662元、借名费50000元、产权登记及税费3940元、产权登记及税费代办费800元、有线电视入网费360元;三、判令 被告补偿原告因此丧失的订约机会损失及造成的装修房屋的添附价值损失3366538元;四、诉讼费由被告承担。
       被告李飞辩称:同意解除合同并返还购房款,但不同意赔偿损失。房屋没有过户是因为原告不同意支付土地出让金,且原告也没有主张过。
经审理查明:2007年,因位于北京环球橡胶厂职工宿舍邓村××间中××的房屋被拆迁,李飞取得购买经济适用住房的资格。后经协商,李飞将该购房资格转让给王伟,转让费为5万元。2009年2月25日,李飞与北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》,约定由李飞购买坐落于北京市昌平区东小口镇××区××号住宅楼××层××单元××的房屋一套,总价款为259662元。2009年3月11日,李飞(甲方)与王伟(乙方)签订《协议书》。该协议主要约定:甲方自愿将位于昌平区东小口镇××区××号住宅楼××层××单元××的住房一套转让给乙方;乙方已一次性预付甲方购房款,共计309662元;甲方负责协助乙方办理过户手续。
上述合同签订后,王伟支付了产权代办费800元、有线电视入网费360元,并于房屋交付对房屋进行装修后,占有使用该房屋至今。2010年12月21日,北京市昌平区住房和城乡建设委员会颁发了该房屋的所有权证(证号:X京房权证昌字第XXXX号),登记的房屋所有权人为李飞,房屋性质为经济适用房,房屋坐落为北京市昌平区××区××号楼××层××单元××。在本案审理过程中,经王伟申请,本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对上述房屋的市场价值进行了评估,评估结果为:估价对象于价值时点2016年10月10日的房地产正常市场价值为3626200元。王伟为此支出评估费9250元。
      本案庭审中,李飞向法庭提供民事起诉状及收款条,主张其已向王伟之父郑永飞返还上述购房资格转让费5万元;王伟对该证据材料的真实性无异议,但主张该费用系借款,与本案购房资格转让费无关。
在本案审理过程中,经王伟申请,本院依法裁定查封了上述房屋。王伟为此交纳保全费5000元。
以上事实,有征地拆迁办公室证明、《商品房预售合同》、《协议书》、房屋所有权证、购房款发票、产权代办费收据、有线电视入网费收据、房地产评估报告、收款条及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
      本院认为:经济适用住房是政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房,其购买资格具有专属性。本案中,原告因不具有在北京市购买经济适用住房的资格,通过与被告签订转让经济适用住房购买资格的协议的方式,借用被告的名义于2009年2月25日购买涉案经济适用住房,其行为违反了国家关于经济适用住房的相关政策、法规的规定,故双方签订的《协议书》应属无效。被告关于该《协议书》效力待定的主张,法律依据不足,本院不予采信。
       根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,原告借用被告的名义购买经济适用住房,对于导致双方签订的借名买房协议无效的后果,双方当事人均负有一定的过错。协议无效后,被告应向原告返还其实际支付的购房款、购房资格转让费、产权代办费、有线电视入网费等费用,原告亦应将房屋返还给被告。考虑到原告对涉案房屋进行装修并占有、使用该房屋多年,以及房地产市场价值变动等因素,在借名购买涉案经济适用住房的协议无效后的处理上,被告应当赔偿原告房屋增值补偿款,具体数额由本院根据评估机构出具的房地产评估报告及房屋的具体情况,考虑双方当事人的过错程度酌情予以确定。原告主张的过高部分损失本院不予支持。原告要求被告返还产权登记及税费3940元,举证不足,本院不予支持。被告主张已返还原告购房资格转让费5万元,但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实,故对被告的陈述本院不予采信。
      通过上述案例,我们知道了法院一般会将房屋的增值部分判归借名人所有。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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