北京房产律师解析一起房价上涨二手房违约案例
来源：未知 作者：未知 时间：2017-03-30
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
李德诉称：2010年5月8日，张楠购得了朝阳区×号房屋，并于2011年12月31日前办理了入住手续。2012年10月13日，李德通过我爱我家公司居间介绍，与张楠签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买张楠所有的上述×号房屋。同日，双方还签订了《补充协议》和《付款方式补充协议》。签约时，张楠尚未取得诉争房屋的产权证。
李德依约于合同签订当日支付了张楠5万元定金，并于2012年10月23日支付了张楠第一笔首付款75万元，于2012年11月13日支付了张楠第二笔首付款20万元，以上李德共计支付了张楠房款100万元整。
但在双方约定的交房日，即2013年4月1日，张楠却拒绝按协议约定交付房屋。在李德额外向房屋产权证代办人员支付了5000元办证加急费后，张楠于2013年6月8日取得了诉争房屋的房屋所有权证。当李德要求依约办理房屋交易网签及过户手续时，张楠却要求除了支付其63万元尾款外，要再多支付其6万元购房款，否则拒绝办理网签及房屋过户手续。至今张楠仍违反协议约定，一直未交房，且拒不办理网签及过户手续。
故诉至法院要求：1、要求判决张楠继续履行《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《付款方式补充协议》，要求判决张楠协助李德办理上述房屋的所有权转移登记手续；2、要求张楠支付李德自2013年4月1日起至实际向李德交房之日止的延期交房违约金（按照每日500元，暂时计算至2013年7月1日为46000元）；3、要求张楠向李德支付自2013年6月17日起至李德取得上述房屋所有权证之日止的延期办理产权转移登记违约金（按照每日500元，暂时计算至2013年7月1日为7500元）；4、要求张楠支付李德违约金326000元。
2、被告辩称并反诉
张楠辩称并反诉称：不同意李德的全部诉讼请求。一、双方已明确约定交付房屋的条件是出卖人领取全部房款，但直至开庭之日李德并没有将63万元尾款支付给张楠。二、买受人选择的付款方式为首付加商贷，买受人应当配合出卖人共同办理商贷手续，之后根据贷款银行的指示，办理过户登记手续，否则不同意协助李德办理房屋过户手续。三、李德不办理网签手续，不办理商贷手续，导致张楠无法收到房款。2013年6月8日，张楠加急办理房屋所有权，但李德却以出差、过节等理由不前往银行办理贷款。此外根据交行的意见，我方认为李德、张楠双方签订的合同效力有问题，而且李德逾期超过10日付款，我方有权解除合同。
张楠提出如下反诉请求：1、要求解除《北京市存量房屋买卖合同》附件《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》、《付款方式补充协议》；2、要求李德支付违约金32.6万元。李德已付的款项100万元，我方同意退还。
二、法院查明
2012年10月13日，经我爱我家公司提供居间服务，张楠（出卖人）与李德（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，建筑面积47.06平方米，房屋成交价格系163万元。第六条约定：出卖人应当在领取全部房款当天将房屋交付买受人。
第七条违约责任中约定：出卖人未按第六条约定期限和条件将房屋交付买受人，逾期10日之内，出卖人按买受人已付房款日万之五支付违约金；逾期超过10日的，买受人有权退房，出卖人按买受人全部已付款的20％支付违约金。买受人未按约定时间付款的，逾期10内，买受人按逾期应付款日万之五支付违约金；逾期超过10日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计逾期应付款的20％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还全部已付款；第十条第（二）项规定：买受人未能在房屋交付之日起九十日（约定时间或约定条件）内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。
同日，张楠（甲方）、李德（乙方）与我爱我家公司（丙方）签署《补充协议》，第二条约定：若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金。第四条约定：由于本房的房产证正在办理当中，一切相关事宜则以甲方提供的购房合同为主。经甲乙双方友好协商，甲方应在取得房产证后三个工作日内，积极主动配合乙方办理银行贷款及产权转移等相关手续。甲方应于2013年4月1日前将该房屋交予乙方，并结清2013年4月1日前的所有相关费用。第五条第三款约定：本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。
同日，张楠（甲方）与李德（乙方）签署《付款方式补充协议》，甲方出售给乙方涉诉房屋，甲方净得价款为163万元。双方协商约定：1.乙方于签署合同当日支付甲方购房定金5万元。2.乙方于2012年10月23日前支付甲方第一笔首付款75万元。3.乙方于2012年11月13日前支付甲方第二笔首付款20万元。4.乙方贷款63万元在办理完过户手续后由乙方贷款银行直接支付甲方。5.李德在北京仅有一套房屋，无贷款记录；在外地有一套房屋，有贷款。
签约当日，李德支付张楠购房定金5万元。2012年10月23日，李德支付张楠第一笔首付款75万元。2012年11月13日，李德支付张楠第二笔首付款20万元。后续履约过程中，双方出现争议。
三、法院判决
1、李德给付张楠购房尾款人民币六十三万元；
2、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》、《付款方式补充协议》继续履行；
3、李德必须按本市房地产管理部门规定的房屋买卖程序，向相关的房地产管理部门申请办理产权过户手续，将该房屋过户至李德名下，张楠、我爱我家房地产经纪有限公司予以协助配合。张楠于李德取得上述房屋产权证之日起十五日内将上述房屋交付李德。
4、驳回张楠的全部反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
李德与张楠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《付款方式补充协议》，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。对于房屋的交付时间，双方在补充协议中约定为2013年4月1日前，但该约定是以买卖合同中约定的双方应自买卖合同签订之日起九十日内办理房屋权属转移过户手续为条件的，因涉案房屋的产权证当时尚未取得，具有时间上的不确定性，而实际取得时间在2013年6月8日，故合同约定的房屋交付时间理应顺延，双方均无权主张对方承担迟延给付房屋和价款的违约责任；因双方在付款补充协议中明确约定张楠的出售房屋，净得价款为163万元，故虽税款的征收方式发生了变化，但不能因此变更双方之间对于房屋价款的明确约定。
结合双方因税款产生争议的事实，李德要求张楠承担税费的行为，已构成违约，其应承担相应的违约责任；对于张楠要求增加6万元房款是否已构成违约，因生效判决已确认双方确因税费产生争议，故张楠的抗辩理由虽然具有一定的合理性，但缺乏相应的证据支持，故张楠的行为亦构成违约。
还应指出，在双方签订的合同和补充协议中，约定了多项违约责任，而根据双方所签订合同中违约责任的目的性，应认定承担合同责任20%的违约金，是在一方根本违约，导致合同不能履行的情况下适用，而并非对所有违约行为均适用，否则会加重合同当事人的责任。
现李德、张楠的违约行为，是导致合同不能顺利履行的原因，双方理应各自承担相应的责任。尽管双方当事人在合同履行过程中均有违约行为，但并不影响合同的继续履行。虽然李德未对其是否具有贷款资格提供证据，但其变更付款方式，亦不影响合同履行。现因合同的履行条件、付款方式均发生变化，故付款时间亦应调整。又因在本市购房有相应的政策限制性规定，故法院不宜直接判决当事人办理产权过户手续，而应由当事人依合同约定，按房地产管理部门规定程序，经审查合格后方可办理。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】