共有人与承租人优先购买权同时并存该如何处理
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-21
案情简介
原告徐某与被告刘某的父亲曾一起在部队服役。复员后，两人一同回到家乡某县化肥厂当工人，为解决两家住房问题，经两人商议决定，共同出资盖一幢两家共用的房子，经某村村委会同意，批得宅基地一块。不久，建成二层住宅小楼一幢，徐某一家四口人住在一层，刘某一家5口人住在二层。
两年之后，原告徐某因与妻子感情不和，经法院调解无效，双方离婚，徐某妻子带走一个孩子，并带走了大部分财产搬回娘家。小楼一层的住房判给徐某及两个孩子居住。
又过了两年，被告刘某的父亲在化肥厂的一次重大事故中身负重伤，经医治无效去世，刘某的母亲即带领女儿刘某回省城亲戚家居住，并委托原告徐某代为管理。之后，被告刘某一直在省城上学，毕业后分配回原籍某县人民医院当护士。
被告刘某从其母处得知自家在原籍尚有房产后，就找到原告徐某，要求归还房产，自己要住，徐某将房屋交给刘某，双方重新议定产权归属，并订立了协议，该协议约定，此房的二层(45平方米)房屋的产权归刘某所有，一层房屋的产权归徐某所有(55平方米)，一层的灶间产权归刘某，但徐某可以使用;一层的卫生间产权归徐某，但刘某也可以使用，并且得到刘某母亲的同意，并办理了相应的手续。
由于被告刘某结婚后，在医院分得三室一厅住房，长期不回家。正好同村叶某结婚后，正苦于没有地方住，就找到刘某，想租刘某的住房居住。双方经协商，刘某将房租给叶某，每月房租1280元，并与徐某打了招呼，徐某没有提出异议。 不久，被告刘某的丈夫出国深造，刘某也准备一同出去陪读，就想把老家的房子卖掉，徐某听说后，认为自己的儿子即将结婚，婚后也没有住房，便想将刘某的房子买下。刘某提出售房价15万元，徐某认为价格偏高而未同意，叶某听说后，也急于买下，并对刘某说可以立即支付，刘某同样要价巧万元，但几经商量，双方最后以13万元成交，叶某当即将房款交给刘某，并去办理住房过户手续。徐某得知此事后，找到刘某，认为自己有优先购买权，应当由自己购买，但刘某认为叶某作为房屋的承租人，法律规定有优先购买权，坚持不同意徐某的要求，徐某无奈，便向某县人民法院起诉，要求宣告刘某与叶某的房屋买卖合同无效，以维护自己的合法权益。
原告徐某认为，原告是被告刘某所出售房屋的原共有人，其房屋虽与刘某的房屋产权已分立，但仍属于一个整体，且需相互配套使用，自己应享有优先购买权，被告刘某以13万元的价格将房子卖给第三人叶某，自己并不知情，被告刘某也未通知自己，因而被告刘某与第三人叶某的房屋买卖合同不应被认为有效。 被告刘某认为，依照法律之规定，承租人叶某具有优先购买权，徐某方面自己先征求过其意见，双方没有达成协议，且自己与叶某已订立房屋买卖合同，房款两清，并办理了过户手续。
第三人叶某则声称自己作为承租人，享有法律规定的优先购买权，请求法院保护其合法权益。
法院判决
某县人民法院受理此案后，追加叶某为第三人。某县人民法院经审理认为，第三人叶某作为房屋承租人，具有法律规定的优先购买权，且被告刘某就卖房价款与徐某交换意见时，徐某认为价格偏高，未予同意，认定为对自己购买权利的放弃。依据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条之规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。故人民法院判决如下:
一、被告刘某与第三人叶某的房屋买卖关系有效。
二、驳回原告徐某的诉讼请求。
三、诉讼费用由原告承担。
判决宣告后，原告徐某不服，向某市中级人民法院上诉。某市中级人民法院经审理认为，原告徐某对刘某的房屋具有优先购买权，被上诉人刘某与第三人叶某的房屋买卖合同无效，原判决适用法律错误，于是撤销原判，宣判如下:
一、被上诉人刘某与第三人叶某的房屋买卖合同无效。
二、上诉人徐某享有优先购买权。 三、诉讼费用由被上诉方承担。
判决宣告后，三方没有异议，并协商决定:刘某所有的房屋以13万元卖给徐某，刘某退还叶某购房款人民币13万元，叶某继续承租徐某所有的房屋。
争议焦点
1.在审判实践中，如何处理共有人的优先购买权和承租人的优先购买权?
2.共有人的优先购买权和承租人的优先购买权“同案并存”且都主张优先购买的情况下，应如何处理?
律师点评
一、在审判实践中，在同等条件下，共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。
根据《城市私有房屋管理条例》第10条规定:“房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第92条规定:“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”上述之规定亦表明，房屋所有人在出售共有房屋时，其他共有人享有优先购买权。
《城市私有房屋管理条例》第11条规定:“房屋所有人出卖、出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”上述之规定亦表明，在房屋承租期间，房屋所有人出卖房屋的，承租人在同等条件下也享有优先购买权。
那么，如何正确理解“同等条件”下的优先购买权?所谓“同等条件”主要是指出卖房屋的价格条件。房主告知享有优先购买权的共有人、承租人的房价必须等同于卖给他人的房价，而不能高于卖给他人的房价。如果房主以更低的房价随后卖给他人，共有人、承租人主张优先购买权的，则应认定买卖关系无效。所谓“优先”，主要是指时间上的优先，在条件同等时，只有享有优先权的共有人、承租人放弃购买之后，房主才可以将房屋出卖给他人，而且这种优先在时间上一般规定为3个月内。 在共有人的优先购买权和承租人的优先购买权“同案并存”，且都主张优先购买的情况下，就应适用民法原理来处理。在民法原理中，物权可以对抗债权，基于物权而产生的权利(如共有人的优先购买权)优先于基于债权而产生的权利(如承租人的优先购买权)。亦即，原则上应先保护原共有人的优先购买权。所以审判实践中，在同等条件下，共有人的优先购买权应优先于承租人的优先购买权。
二、在本案中，原告徐某享有房屋优先购买权，被告刘某与第 三人叶某签订的房屋买卖合同无效。
在租赁关系中，出租人将财产出租给他人，由他人占有、使用， 自己收取租金，从所有人角度来讲，这是其所有权价值实现的方式，从承租人角度而言，则可以满足其生产、生活的需要。在租赁 合同中，标的物的用益权与租金实行对等转移，这种特殊的商品交 换，并不是一次性地实现，而是逐渐、持续地实现，在交换过程的一定期限之内，承租所给付的租金，仅是该期间物的使用所“消耗”掉的价值，在房屋等不动产租赁中，为平衡当事人之利益，兼及保护经济上力量相对弱小的一方，承租人依其使用权，可以对抗他人，其中包括出租房屋的所有人，在出租物买卖的场合，租赁不受影响。
房屋租赁合同，是出租人将房屋提供给承租人使用，承租人给付约定的租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同是一种双方法律行为，合同一旦生效，承租人即取得了房屋的占有权和使用权，出租人虽然保留所有权，但其所有权受到承租合同的一定限制。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条规定:“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”可见，承租人于同等条件下所享有的优先购买权，是一项法定的权利，受法律的保护。 在本案中，原告徐某是否也享有优先购买权呢?根据最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第92条的规定:“共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有 人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优 先购买权的，应当予以支持。”法律之所以赋予原共有人优先购买 权，是基于原共有人对共有物的共有关系而对原共有人所有权的 一种法律保护。因为，共有关系存续期间，各共有人对共有物行使 权利，承担义务，在共有物分割之前，其权利往往抽象地存在于整个共有物之上，而当共有关系终止，共同财产分割后，基于共有关系的特殊性，共有物往往是不可分割的特定物，即使是可分割的共有物，一方共有人对其应有部分的处分也可能影响其他共有人对共有物的使用或收益，使其他共有人的所有权得不到可靠的保护。所以，为了保障其他原共有人对共有物行使权利，实现所有权的利益，法律规定了共有财产分割后，原共有人的优先购买权，以对其所有权进行保护。
那么，承租人的优先购买权和原共有人的优先购买权发生冲突时，应以何者为重?
根据法律的规定，应当确认原共有人的优先购买权更为优先，因为，基于原共有关系，原共有人的优先购买权具有所有权保护的最高效力，而承租人的优先购买权则不具此效力，因为租赁关系是一种债权关系，根据“物权优于债权”的原则，原共有人的优先购买权比承租人的优先购买权更为优先。作为房屋而言，无论先前共有形式如何;一旦共有关系终止，有的共有人出卖时，其他共有人有优先购买权。因为房屋通常是结构上相连的一间或几间，或配套使用，是不易分割的一个整体，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用。具体到本案析产分割，原告房屋与被告出售的房屋原系共同财产，虽经，仍属一个整体，且灶间、卫生间仍属配套使用徐某享有优先购买权是无疑的，被告虽以巧，因此原告万元征求过原告意见，但降价至13万元后则未告诉原告，实际上剥夺了同等条件下原告的优先购买权，第三人租赁是基于债权，原告优先购买权是基于物权，物权优于债权，在不影响第三人叶某居住的情况下由徐某优先购买此房，更有利于稳定住房秩序。
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