北京房产律师解析购房合同纠纷案
来源：未知 作者：未知 时间：2013-01-10
一、关于本案
事实上，上述问题在行政诉讼中极为普遍。行政诉讼是公民、法人或其他组织针对行政机关的具体行政行为而提起的诉讼。多数情况下，行政机关做出具体行政行为的依据通常是法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方政府规章、甚至是立法机关或行政机关发布的其他形式的规范性文件。一旦提起行政诉讼，就启动了对被诉具体行政行为合法性的司法审查。审查中的一个重要环节就是“适用法律”的审查。依照《立法法》和《行政诉讼法》的规定，人民法院审理行政案件，依据法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例，参照规章。在参照规章时，应当对规章的规定是否合法有效进行判断，对于合法有效的规章应当适用。依据《立法法》的规定，国务院制定的行政法规的效力高于地方性法规和地方规章，而地方性法规与部门规章的效力相当。为解决行政诉讼中地方性法规与部门规章的冲突问题，最高人民法院在2004年6月发布的《关于审理行政案件适用法律规范问题的座谈会纪要》中就此专门做出了明确的规定。
《办法》颁布的时间为1998年。依照当时的《行政法规制定程序暂行条例》（已废止），如果《办法》系经国务院常务会议审议通过或经国务院总理审定，由国务院或国务院批准、国务院主管部门发布，该办法就应属于行政法规。但该《办法》的颁布单位为建设部和财政部，而不是国务院。因此，该办法应属于部门规章。
本案中，广东省人大常委会颁布的《条例》属于地方性法规，其效力应与部门规章相当。1999年8月，广州市国土局、房地产管理局颁布了《关于加强我市物业管理的通知》，意图对专项维修资金的缴纳问题做出调和性的规定，但该规定属于地方政府规章，其效力低于部门规章和地方性法规，不足以解决二者之间的效力冲突。2003年9月，国务院颁布了效力高于部门规章和地方性法规的《物业管理条例》，其中明确规定业主应“按照国家有关规定缴纳专项维修资金”。到此为止，“在广东省范围内应由谁来缴纳物业维修基金”的问题终于有了定论。
但是，在国务院《物业管理条例》出台前已经购买的商品房，其物业维修基金应如何处理呢？这仍然是一个悬而未决的问题。据媒体报道，具有相似情况的业主多达数十万户、涉及维修基金以数十亿计。
二、本案是否属于民事诉讼受案范围？
《民事诉讼法》第3条规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。
法院认为本案不属于民事诉讼受案范围。但本案中并无犯罪事实发生，也明显不属于刑事诉讼，那么其是否属于行政诉讼受案范围呢？行政诉讼最显著的特点之一就是需要有行政机关的参与，其目的是解决就某一具体行政行为产生的争议。本案中并未涉及行政机关的任何具体行政行为，也并无任何行政机关参与其中，很显然不属于行政诉讼受案范围。本案是商品房买卖过程中就财产问题产生的纠纷，当事人向法院提起诉讼是其行使诉权的正当要求。因此，可以肯定地说，本案应当属于民事诉讼受案范围。二审法院以“此类纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件”为由驳回起诉是不恰当的。
三、本案是否需经“行政主管部门前置处理程序”？
二审法院驳回起诉的另一理由是：《条例》和国务院颁布的《物业管理条例》均就物业管理维修基金的收取、使用和管理等事项赋予了行政主管部门先行处理的职责。应由行政主管部门前置处理为宜，原审以民事案件受理并做出实体判决不当。
那么，这些条例中对“行政主管部门前置处理程序”有没有规定呢？
先来看一下《条例》：第32条 “物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用。”但这一规定只是赋予了行政主管部门管理物业管理维修基金的职责，与二审法院“行政主管部门先行处理” 的提法相去甚远。
《物业管理条例》：第54条：“专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”这一条赋予国务院相关部门就维修基金的管理制定相关规定的权限。但也并未规定建设单位与购房人就维修基金缴纳问题发生争议时的“行政主管部门先行处理”程序。而且，《物业管理条例》也明确规定由购房人（业主）缴纳维修基金，并没有为当事人的约定留出余地
广州市白云区法院审理后认为：原告妻子叶燕琼代原告，被告李某代被告李某庚签订了房屋买卖协议，该协议经双方自愿、自主签订，合同成立，但依据合同约定该协议经双方签订并经公证后生效，而双方至今没有办理公证手续，且根据被告提供的争议房屋的有关材料，该争议房屋属房改房，至今尚未办理产权证，诉争房屋产权实际并未明晰，在产权证尚未办好之前，被告李某庚只有房屋使用权，并不享有该房屋完全产权，因此原、被告签订的房屋买卖协议尚未生效，在该房屋产权无法确定何时明晰的情况下，该协议书不发生法律效力。故原告要求退还定金5000元合理合法，本院予以支持。被告李某只是代李某庚签订协议，该合同无效的法律后果应由李某庚承担，李某不承担任何法律责任。据此，该院于2003年1月15日作出判决：一、高某加与李某庚签订的房屋买卖合同无效。二、李某庚于本判决书生效之日起十五日内，退还高某加房屋定金5000元。三、驳回高某加的其他诉讼请求。案件受理费260元由李某庚负担。
三、当事人的上诉请求与答辩
上诉人李某庚不服白云区法院的一审判决，向本院上诉称：被上诉人的妻子叶燕琼通过中介公司代被上诉人向其购买广州市白云区解放庄云泉居B3栋10号楼404房。叶燕琼与上诉人之子李某于2002年10月4日在中介公司签订了《房屋买卖协议书》，在签订协议时，李某已向叶燕琼提供了充足的产权文件，叶燕琼也确信上诉人对该屋拥有清晰的产权，故叶燕琼当场支付5000元定金购买上述房屋。协议书明确约定，被上诉人在给付20万元房款的同时，该房屋立即由被上诉人使用，待上诉人领取房产证，与被上诉人办理好过户手续后，再给付余下房款16000元。但2002年10月16日双方在广东省公证处申请办理公证手续时，被上诉人提出房屋的新低价格和他类付款方式，并声称除非上诉人接受，否则被上诉人取消购房意向并要求上诉人返还购房定金5000元，因上诉人无法接受被上诉人的上述意见，故双方没有办理公证手续。另上诉人认为争议房屋是其在1999年向广州市教委购买的，其已付清全部购房款，房屋也已交付给其使用，且房产证正在办理之中，故上诉人对该屋是拥有产权的，可对该房屋进行处分，其与被上诉人所签订的房屋买卖协议并没有违反法律的规定，应为合法有效，被上诉人因其自身的原因拒绝履行合同，过错在被上诉人，被上诉人应承担不履行约定的法律责任，其无权要求上诉人返还定金。综上所述，上诉人请求二审法院确认双方所签订的《房屋买卖协议书》成立有效;被上诉人无权要求返还已付的定金5000元;本案的全部诉讼费用均由被上诉人负担。
四、二审法院的认定与判决
广州市中级人民法院审理后认为：上诉人之子李某代上诉人、被上诉人之妻叶燕琼代被上诉人共同签订了房屋买卖协议，该协议是双方真实的意思表示，且上诉人与被上诉人对该协议没有表示异议，故该合同成立。因合同明确约定协议须经双方签名并经公证后才生效，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，该合同是附生效条件的合同，由于公证处对双方的公证申请未给予办理，导致合同约定的生效条件无法成就，故该合同应属成立但未生效的合同，对双方当事人均无法律约束力。虽然上诉人至今没有取得争议房屋的产权证，但根据原产权单位广州市教育局房改办出具的意见，产权单位对上诉人出售房屋的行为并没有表示反对，《广州市已购公有住房上市规定》亦没有明确规定尚未取得产权证的公有住房不得上市出售，据此，原审判决以争议房屋至今未办理产权证，诉争房屋产权并未明晰，上诉人对该屋只有使用权而不享有完全产权为由，确认双方所签订的购房合同无效是不当的，应予纠正。现因双方无法就合同的生效及继续履行达成一致意见，故双方所签订的合同应予以解除。被上诉人要求上诉人退回所交纳的5000元定金合法合理，应予支持。上诉人坚持以合同有效为由，拒绝退回定金给被上诉人依据不足，本院不予采纳。综上所述，审查原审法院认定事实清楚，但适用法律及实体处理欠妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院(2002)云法民初字第2042号民事判决的第二项、第三项及诉讼费负担的决定。二、撤销广州市白云区人民法院(2002)云法民初字第2042号民事判决的第一项。三、解除上诉人李某庚与被上诉人高某加于2002年10月4日所签订的《房屋买卖协议》。二审受理费260元由上诉人李某庚负担。
五、对本案的评析
本案争议的焦点是上诉人与被上诉人所签订的《房屋买卖协议》的效力问题。该协议应定性为无效合同，还是定性为合同成立但未生效?这是本案的关键。根据产权单位广州市教育局出具的证明，其表示对上诉人出卖房屋的行为不表示反对，要求买卖房屋应按照广州市人民政府关于已购公有住房上市规定办理，另根据建设部于1999年4月22日颁布、于5月1日起施行的第69号令《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条的规定，已取得合法产权证书的已购公有住房可以上市交易，但并未明令禁止未取得产权证的房改房不得上市交易。本案中，在上诉人已经交清房改房款并使用讼争房屋多年、单位亦不反对其卖房的情况下，上诉人将房改房上市交易的行为并没有违反禁止性规定，其对房屋是有处分权的，原审法院以上诉人尚未领取产权证、对诉争房屋不享有清晰产权为由确认双方签订的房屋买卖合同无效依据不足。该合同经双方签订后就已经成立，但因双方在合同中约定"协议须经双方签名并经公证后才生效"，该合同是附生效条件的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款"当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时生效"的规定，因双方合同中所约定的生效条件没有成就，故该合同应属成立但未生效的合同，对双方当事人均无法律约束力。二审法院据此确认合同成立但未生效是有理有据的。
虽然本案一、二审在实体处理上的结果均是由上诉人退回5000元给被上诉人，但一、二审法院对合同效力的定性及判决书的立论是完全不相同的，有着本质区别。故我们在审理案件的时候，对于当事人自愿订立的合同在履行时产生了纠纷，法院应当根据双方订立的合同进行审查，只要没有违反合同法第五十二条和第五十四条的规定，就不要轻易否定合同的效力，认定合同无效。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】