以案说法：房产买卖常见纠纷问题
来源：未知 作者：未知 时间：2013-01-22
冲动买房型——房子没买成 反掏三万块
经过南京某房产经济公司居间，赵某与陈某签订了《房地产买卖中介合同》，约定由赵某购买陈某位于南京市白下区某处房屋，因被告未支付购房款导致房屋无法过户，房产经济公司诉至法院讨要中介费一万元。
赵某辩解说：“当初看这套房子的时候我就去过两回，看得也不仔细，中介公司的人老是说房子可以买，我本来也拿不定主意，第一次看完房子没几天，中介公司的小陈打电话给我，说有个人愿意比我多出2万元买那套房子，让我赶紧过去，我去了后，小陈就催促我赶快定下来，说现在房子卖得火得很，好房子留不住，不是看在跟我熟悉的份上，不会把这么好的房子硬给留着。当时我觉得他们很真诚，就头脑发昏，签了合同了，还付了两万块定金”
事后，赵某越想越后悔，家里人也埋怨他这么大的事也不和家里商量，为此家里人和他之间爆发过多次争吵，后来自己决定不买这套房子，另外再看房子，还是在这家中介看，但是中介根本不同意，说是两回事，这套房子的中介费必须得付。他认为，最终自己也没买成房子，顶多两万块定金不要了，怎么中介还要一万块中介费呢?
法院经过审理认为,依据法律规定，居间人促成合同成立的，委托人按照约定支付报酬。本案中，基于原告提供的居间服务，原、被告以及陈某签订了《房地产买卖中介合同》，该合同合法有效，因被告违约未能履行完毕，原告并无过错，被告应按约向原告支付中介佣金。判处被告赵某于判决生效之日起七日内支付原告中介佣金10000元。
【案例二】
浑水摸鱼型——没产权证的房子也敢卖
张定昆家有一套闲置的住房，是张定昆父亲的名字，只有居住权，随着2009年末房产市场的火热，房价不可抑制的高涨，这套房子眼看着水涨船高，张定昆心动了，在明知这套房子存在交易隐患的前提下，仍然想高价出售，结果不仅房子没卖成，反倒连累老父亲被买主起诉到法院。
2009年8月，张定昆抱着试试看的心理，到南京某房产中介公司咨询，自己家里有一套住房想出售，但是这套住房登记在父亲名下，问中介能否出售?中介工作人员热情接待了他，表示房子当然可以出售，现在行情这么好，趁这个时间卖绝对有利，只是到时候需要他的父亲在场，或者想办法将这套房子过到张定昆的名下。张定昆又把最担心的情况告诉中介，这套房子没有产权证，只有居住权证，问中介是否可以买卖?中介一口保证：“没问题，可以买卖!但只有居住权，房价要稍微低一些才好卖。”
中介十分积极，频繁带人前来看房，很快联系好了买主郑继山先生，最关键的问题是，中介和张定昆都向买主郑继山表示，这个房子可以办到产权证。双方在中介签署了协议，郑继山当场交付了5000元定金。
到了11月份，这套房子还是迟迟办不了产权证，无法进行过户，买主郑继山着急了，找到张定昆，要求他赔偿自己的损失，因为张定昆的拖延，这几个月南京市场上房价又再飙升，自己无形中损失几万块。张定昆表示冤枉，自己也是被中介欺骗了，中介说产权证可以办下来。协商无果，郑继山将张定昆父子告上法院，要求对方赔偿一万元损失。
经法院调解，除返还郑继山先前支付的5000元定金外，张定昆另外赔偿郑继山8000元，张定昆表示，自己是受害者，被中介骗了，中介承诺办产权证的事是口头上说的，没有证据无法告中介，怪只怪自己财迷心窍。
【案例三】
合伙“跳单”型 ——买卖双方抛开中介签合同
买房人和甲中介签署了《看房确认书》，并通过该中介看中了一套房子，不久买房人却和卖房人通过乙中介签署了合同，中介因此将买房人告上法院，要求买房人按协议约定支付中介费和违约金共计45000元。
2009年，方诚委托甲中介代理购买房屋并在中介提供的《客户买房委托书》上签名，约定：“通过甲中介成交后，签订买卖中介合同时，支付房屋总价的1.2%给作为代理费。如有任何规避行为，本人愿按总房款2%承担违约责任”等相关内容。后甲中介通过网络获悉南京秦淮区某处房屋出售信息，并将其介绍给前来买房的方诚，后方诚与乙中介签署了《房地产买卖中介合同》，通过乙中介与卖房人签订了《南京市存量房买卖合同》并办理了过户手续。
甲中介认为方诚与卖房人在通过家中接触后，又相约通过乙中介签订合同，这一“跳单”行为严重破坏了正常的房地产交易秩序，更侵害了原告的合法权益，依据《客户买房委托书》请求判令方诚支付中介费和违约金共计45000元，除相关协议外，另外提供方诚与其工作人员通话的录音证据证明：被告是因为中介费的原因而选择收费低的乙中介与房主交易。
方诚及其代理人表示，房主并没有委托原告售房，被告最终是通过乙中介与房主进行房产交易的，原告提供的客户买房委托书中的有关条款为格式条款，系强制性约定，应当无效。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】