房子买卖合同纠纷一案
来源：未知 作者：未知 时间：2013-02-03
上诉人AAA因与被上诉人ZHH买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院(2003)沈皇民一合初字第146号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员白云良任审判长并主审，与代理审判员曹桂岩、高子丁组成合议庭，对本案进行了公开开庭审理，上诉人AAA委托代理人ABC、张宏伟，被上诉人ZHH委托代理人WHH、曹英魁到庭参加诉讼。案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原审法院认定：AAA之子ABC与ZHH既是朋友，又是同事。2002年5月，AAA与ZHH签订房地产转让合同，约定AAA将位于沈阳市皇姑区岐山东路29-3号楼152室建筑面积114平方米私有产权楼房出卖于ZHH，双方申报成交价格为19万元。合同中约定ZHH一次性付清全部购房款，并到房屋产权登记发证部门办理《房屋所有权证》后，AAA将出卖的房屋交给ZHH。协议签订后，ZHH给付AAA购房款19万元，并于2002年6月办理了更名过户手续，后进住该房居住至今。AAA于2003年3月以ZHH未付房款为由诉至法院。
原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，AAA主张ZHH欠其购房款32万元，ZHH予以否认，AAA又无充分证据加以证明，从双方均认可的合同中可以看出，双方明确约定价格为19万元，在付清购房款后，办理更名手续，交付房屋，且AAA陈述的事实也不符合房屋买卖的交易习惯，故AAA的诉讼请求，证据不足，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回原告AAA的诉讼请求，案件受理费7500元由AAA负担。
上诉人AAA不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人之子ABC与被上诉人ZHH既是同事又是朋友，双方签订的《沈阳市房地产转让合同》系沈阳市房产局的制式合同，其中第五条为“双方议定付款及房屋交付办法”，而双方在该条款中并未填写任何内容，且该条为选择性条款，双方并未选择其中任何一款，因此，双方对该条并未有任何约定，故一审法院认定上诉人与被上诉人在房地产转让合同中约定被上诉人一次性付清全部购房款，并到房屋产权登记发证部门办理《房屋所有权证》后，上诉人将出卖的房屋交付被上诉人，并认定被上诉人交付购房款19万元属于认定事实错误;2、一审法院举证责任分配错误。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，对被上诉人交付购房款19万元应由被上诉人负举证责任，而一审法院却将举证责任分配给上诉人。请求撤销一审判决，改判被上诉人支付购房款19万元及利息。
被上诉人ZHH答辩称：上诉人与被上诉人签订的房地产转让合同第五条约定了两种交付方式，一是先付定金然后到房地产登记部门办理登记手续，二是一次性付款并到房屋登记部门登记，然后交付房屋，现房屋早已交付被上诉人使用，房款也一次性交付上诉人，上诉人与被上诉人已各自履行了合同义务。如果被上诉人未支付房款，则上诉人不可能给被上诉人办理房产过户登记，也不可能交付房屋。关于举证责任问题，由于整个交易过程已经结束，所以保留收款收条已没有实际意义。所以被上诉人不存在另行付款的问题。请求驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明：上诉人AAA之子ABC与被上诉人ZHH均系沈阳豪凯消防网络有限公司工作人员。2002年5月，上诉人AAA与被上诉人ZHH签订《沈阳市房地产转让合同》，约定上诉人AAA将位于沈阳市皇姑区岐山东路29-3号楼152室建筑面积114平方米私有产权楼房出卖于被上诉人ZHH，价款为19万元。但合同中未约定双方义务的履行期限及方式。2002年6月下旬，上诉人AAA将房屋交付被上诉人ZHH并办理了所有权变更登记，但被上诉人ZHH未履行支付19万元购房价款的义务。上诉人AAA诉至原审法院，要求被上诉人ZHH给付购房款32万元及银行贷款利息。
上述事实，有上诉人AAA与被上诉人ZHH签订的《沈阳市房地产合同》、《沈阳市房地产转让申请审批书》、《房屋共有权人同意转让房地产声明书》、沈阳市皇姑区房产局《关于房地产转让登记的批复》、房屋所有权证、当事人陈述等在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院审理认为：
1、关于买卖合同的效力。上诉人与被上诉人签订的《沈阳市房地产转让合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，自成立时起，即具有法律约束力，当事人均应依诚实信用原则履行自己的义务，不履行或不适当履行的，应依法承担违约责任。
2、关于一审判决认定的事实问题。上诉人与被上诉人签订的《沈阳市房地产转让合同》系沈阳市房产局制式合同，在该合同中上诉人与被上诉人并未约定付款期限和方式及房屋的实际交付及登记过户的期限，该合同中第五条虽列有两种“双方议定的付款及房屋交付办法”，但内容均属于空白，应视为双方对该条并未做出约定，即双方并未约定付款在先，交付房屋及过户在后。故一审判决认定上诉人与被上诉人在“合同中约定被告(ZHH)一次性付清全部购房款，并到房屋产权登记发证部门办理《房屋所有权证》后，原告(AAA)将出卖的房屋交给被告(ZHH)”属于认定事实错误，应予纠正。
3、关于举证责任的分配问题。本案上诉人与被上诉人间系买卖合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，买受人ZHH的义务系支付价款，现双方争议的焦点系被上诉人ZHH是否履行了支付购房价款的合同义务。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，被上诉人ZHH对履行买卖合同中的付款义务负举证责任。一审判决根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条认定上诉人AAA负举证责任不当，应予纠正。由于被上诉人ZHH未能举证证明其已向出卖人AAA支付了约定的购房价款，即被上诉人ZHH不能举证证明其已履行了买卖合同中的付款义务，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提供其他相关证据的，其主张不予支持”的规定，对被上诉人主张已支付购房价款的抗辩主张，本院不予支持。被上诉人应承担支付价款的合同义务，逾期未支付已构成违约，应承担继续履行等违约责任。
4、关于房屋变更登记与支付价款的关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，出卖人负有交付出卖的标的物——房屋并转移房屋所有权的义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，第六十条第三款规定，“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”，因此，房屋变更登记，系不动产物权变动的法定程序，未经变更登记，房屋虽为交付，但所有权仍未发生变动，故对房屋买卖而言，如果合同中无特别约定，出卖人不仅需要交付作为合同标的物的房屋，而且还负有积极向房产登记主管机关申请办理房屋变更登记，才能最终履行其作为出卖人的全部义务，即交付房屋并转移所有权。因此，上诉人将出卖的房屋经房产登记机关变更登记为被上诉人所有，只能证明上诉人履行了作为出卖人的全部义务，但却不能据此得出买受人履行了支付价款义务。故被上诉人抗辩上诉人已交付房屋且办理了变更登记，被上诉人已支付购房价款的理由不能成立。
5、关于购房价款利息计算的起始时间。如前所述，由于被上诉人未支付购房价款，除依法应当承担继续履行的违约责任外，还应承担相应的赔偿损失的违约责任，故上诉人要求被上诉人给付购房价款利息的请求，理由成立，应予支持。但由于上诉人与被上诉人在《沈阳市房地产转让合同》中并未约定付款方式、期限及房屋交付及变更登记期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行”的规定，上诉人交付房屋的义务与被上诉人支付购房价款的义务应当同时履行。由于双方均认可上诉人系于2002年6月下旬办理的变更登记及现实交付房屋，故被上诉人应于2002年6月下旬同时履行支付购房价款义务。因此，本院确定被上诉人支付购房价款利息的起始时间为2002年7月1日。
6、关于上诉人所提供的证人证言。二审期间，上诉人向本院提供了在原审期间提供的证人赵志丹、连凤英、董慧敏的证言，用以证明被上诉人ZHH未支付购房价款。由于被上诉人对证人证言提出异议，且证人未出庭接受当事人及本院质询，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，本院对证人证言的证明力不予确认。
综上，原判决认定事实错误，且适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、第(三)项之规定，判决如下：
一、撤销沈阳市皇姑区人民法院(2003)沈皇民一合初字第146号民事判决;
二、被上诉人ZHH给付上诉人AAA购房价款人民币19万元，于本判决生效后10日履行;
三、被上诉人ZHH给付上诉人AAA购房价款人民币19万元的利息，自2002年7月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算，于本判决生效后10日履行;
四、上述二、三项给付内容，如被上诉人ZHH逾期给付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定执行;
五、驳回被上诉人ZHH全部抗辩主张。
一审案件受理费7500元，二审案件受理费7500元，计15000元，由上诉人AAA负担2800元，被上诉人ZHH负担12200元。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】