北京市房地产北京律师靳双权点评房屋买卖纠纷典型案例
来源：未知 作者：未知 时间：2014-08-05
案例一：
基本案情：
原告姚某某与被告北京市门头沟区龙*镇西**村村民委员会（以下简称西**村村民委员会）房屋买卖合同纠纷一案。
原告姚某某诉称：2006年12月7日，我与西**村村民委员会签订房屋买卖合同，西**村村民委员会将其村西大地地块上建造的房屋以每平方米3200元的价格出售给我，我于当日向西**村村民委员会支付了购房预付款20万元。我们双方在合同第六条中约定西**村村民委员会应在2007年12月31日前将房屋交付给我使用。现买卖房屋早已建成，但是因为涉案房屋土地性质为农村宅基地，而我不是西**村的村集体成员，我无法实现对房屋的占有、使用。故我起诉要求：1、判令我与西**村村民委员会于2006年12月7日签订的房屋买卖合同无效；2、判令西**村村民委员会返还我购房款20万元，并按照中国人民银行同期贷款利率计算赔偿我自2006年12月7日至判决生效之日止的利息损失。
被告西**村村民委员会辩称：我方与姚某某签订的房屋买卖合同中指向房屋系建造在我村农村集体经济组织的土地上，姚某某不是我村的村民，故我方与姚某某签订的房屋买卖合同应为无效，我方也同意返还购房款20万元，但该合同无效我们双方均负有责任，我方同意按照中国人民银行同期存款利率赔偿姚某某的损失。
经审理查明：2006年12月7日，北京市门头沟区龙*镇西**村民委员会与姚某某签订房屋买卖合同，约定：姚某某购买北京市门头沟区龙*镇西**村民委员会在门头沟西**村西大地的地块上建设的房屋，2007年12月31日前交付房屋。房屋买卖合同签订当日，姚某某支付购房预付款20万元，房屋至今未交付姚某某。
北京市门头沟区龙*镇人民政府出具证明，证明涉案房屋系西**村在本村集体土地上兴建的村民住宅楼。在审理中，双方当事人一致认可，西**村村民委员会出售给姚某某的房屋即为涉案房屋，所建房屋现尚未办理房屋所有权证。
另查，北京市门头沟区龙*镇西**村民委员会现名称为北京市门头沟区龙*镇西**村村民委员会。姚某某户籍为居民。
上述事实，有姚某某、赵建民、王春学的陈述，房屋买卖合同，收据，北京市门头沟区龙*镇人民政府出具的证明，户口本等证据在案佐证。
法院判决：
依据《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、姚某某与北京市门头沟区龙*镇西**村民委员会于二○○六年十二月七日签订的房屋买卖合同无效。
二、北京市门头沟区龙*镇西**村村民委员会于本判决生效之日起七日内返还姚某某购房款二十万元，并按照中国人民银行同期贷款利率赔偿姚某某自二○○六年十二月七日至本判决生效之日止的利息损失。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千一百五十元，由北京市门头沟区龙*镇西**村村民委员会负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
靳律师点评：
宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让。西**村村民委员会将建造在本村集体土地上的房屋出售给姚某某，但姚某某非该集体经济组织成员，故双方的买卖行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定，当属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。西**村村民委员会同意返还姚某某购房款20万元，法院对此不持异议。西**村村民委员会违反国家法律强制性规定出卖涉案房屋，应当承担合同无效的主要责任，且自收取姚某某购房款后一直未予返还，故对姚某某要求西**村村民委员会按照中国人民银行同期贷款利率赔偿其自2006年12月7日至判决生效之日止的利息损失的诉讼请求，法院予以支持。
案例二：
基本案情：
上诉人王某因与被上诉人苏某房屋买卖合同纠纷一案。
苏某在一审中起诉称：2008年12月1日，王某持王金某、冯某的委托公证书与苏某签订《房屋买卖合同》，将位于北京市朝阳区**小区7号楼1门13号的房屋出卖给苏某，苏某依约支付了房款。上述涉案《房屋买卖合同》后经一、二审人民法院判决确认无效，而王某、王金某、冯某拒不返还购房款。苏某为此诉至一审法院，请求判令王某、王金某、冯某向苏某返还购房款等。在一审法院审理过程中，苏某申请撤回了对王金某、冯某的起诉。
一审法院向王某送达起诉状后，王某在法定答辩期内向一审法院提出了管辖权异议，认为王某的户籍所在地及经常居住地均位于北京市西城区×号，因此请求将本案移送至北京市西城区人民法院管辖。
一审法院经审理认为：根据相关法律规定，合同纠纷由被告住所地或合同履行地人民法院管辖，本案系房屋买卖合同纠纷，交易房屋的地址即合同履行地位于北京市朝阳区，因此一审法院对本案有管辖权。一审法院裁定：驳回王某对管辖权提出的异议。
王某不服一审裁定向二审法院提起上诉，认为王某的住所地及经常居住地均位于北京市西城区，本案应由北京市西城区人民法院管辖。故上诉请求撤销一审民事裁定书，将本案移送北京市西城区人民法院审理等。
苏某对于王某的上诉，未向二审法院提交书面答辩意见。
法院判决：
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
靳律师点评：
苏某系依据其与王某签订的《房屋买卖合同》等相关证据，以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，故本案属于因合同纠纷提起的诉讼，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条关于"因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖"的规定，确定案件管辖法院。鉴于上述《房屋买卖合同》所涉及的房屋位于北京市朝阳区，故本案合同履行地应为北京市朝阳区，一审法院依法对本案有管辖权。苏某选择向合同履行地人民法院提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第三十五条关于"两个以上人民法院都有管辖权的诉讼，原告可以向其中一个人民法院起诉；原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的，由最先立案的人民法院管辖"的规定，二审法院应予支持。王某关于本案应由北京市西城区人民法院管辖的上诉理由不成立，二审法院不予支持，其上诉请求应予驳回；一审法院裁定结果正确，应予维持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】