房地产北京律师靳双权为您解析本案买卖合同是否有效的问题

　　案情介绍：

　　江浩在北京市拥有一套房产，其系该房产的产权人，房子由其儿子江汉一家居住。2008年6月3日，江汉拿着父亲江浩的印章、身份证和房屋产权证原件委托一家房产中介公司出售房屋。中介公司很快就联系到了买家朱争。同年10月26日，江汉拿江浩的印章、身份证等和朱争签订了房屋买卖合同，冰岛房地产交易中心办理了房产过户手续。2008年年底，主政要求入住该房屋时，遭到江浩的拒绝。江浩认为，自己的印章、身份证和房屋产权证是儿子偷出去的，儿子的所作所为他并不知情。双方多次交涉也未就房屋买卖一事达成一致意见。2009年4月3日，江浩起诉到法院，要求法院宣告江汉与朱争于2008年10月26日签订的房屋买卖合同无效。庭审中，江浩坚持认为儿子拿自己的印章、身份证和房屋产权证签订买卖合同均是儿子私下所为，自己并不知情，但拿不出证据予以证明。朱争则认为，在房屋买卖过程中，江汉拿出江浩的印章、身份证和房屋所有权证都是真实的，这应视为委托代理关系，而且自己是通过合法途径买得房屋，应受到法律的保护，所以请求法院驳回江浩的诉讼请求。

　　法院经审理后认为，由于房屋一直有江汉一家居住，且江汉卖房时所持的其父江浩的印章、身份证和房屋产权证都是真实的，因此朱争有理由相信江汉有代理权。再加上朱争是通过正常途径购买的房子，并办理了房屋过户手续，可见，朱争在整个房屋买卖过程中没有恶意。因此江汉的售房行为在法律上可以视为表见代理。根据实施理由和相关法律规定，法院认为朱争作为善意第三人，基于合理信任签订的房屋买卖合同是合法有效的，故依法判决驳回江浩的诉讼请求。

　　房产律师靳双权评析：

　　本案是因表见代理而引起的债权债务纠纷。案件争议的焦点在于儿子拿父亲的印章、身份证、房屋产权证与他人签订房屋买卖合同的行为是否构成表见代理。要解决以上问题，我们首先需要廖见一下表见代理制度。

　　一、表见代理的认定

　　代理分为有权代理和无权代理两大类，表见代理是属于无权代理的一种形式。我国《合同法》第49条对此进行了规定。所谓表见代理指行为人本无代理权，但表面上却足以令人信其有代理权而按有权代理对待的行为。这里的“表见”一次，有“表面上所显示的”之义。

　　构成表见代理须具备以下条件：第一，行为人实施了无权代理行为，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同。第二，相对人一句一定是是相信或认为行为人具有代理权，这些情形主要包括：被代理人明知行为人以被代理人名义从事民事活动而不做反对表示;企业将具有证明意义的文件或印鉴交给行为人;行为人与被代理人之间存在特殊关系;行为人此前一直是被代理人的代理人等。第三，相对人主观上虚伪善意、无过失，即相对人不知道也不应知道行为人没有代理权。如果被代理人能够证明相对人明知行为人无代理权还与他从事民事法律行为，则不承担行为人无权代理所产生的法律后果。第四，无权代理人与第三人所谓的民事行为，符合法律行为的一般有效要件和代理行为的表面特征。

　　二、表间代理行为的效力

　　依据我国《民法通则》及《合同法》的规定，尽管标间代理业属于无权代理的一种，但一般意义的无权代理所订立的合同须经被代理人追人才对被代理人发生效力，而表见代理所定立的合同无需被代理人的追认即对被代理人发生效力。被代理人即使予以否认也需承担表见代理所订立合同的法律后果。法律之所以如此规定，是因为行为人“有代理权”的表面现象往往是由被代理人造成的。在这种情况下，法律为了保护善意相对人的利益，维护交易的安全才规定了标间代理制度。

　　具体到本案来讲，首先，江汉背着其父江浩出卖房屋一是没有经过他父亲的同意，应为无权代理。其次，江汉系江浩的儿子，且房屋一直有江汉一家居住，江汉在签订房屋买卖合同、办理房产过户时均拿着江浩的印章、身份证和房屋产权证，并且讲好拿不出证据证明其对儿子买房一是不知情，因此，朱争完全有理由相信江汉拥有带祈福买房的代理权。最后，朱争并不知道也不应知道江汉代其父亲卖房没有经过其父亲的同意，即朱争在主观上是善意的。基于以上分析，江汉拿着其父江浩的有效证件买房的行为完全符合表间代理的构成要件，可以认定该房屋买卖合同合法有效，对江浩具有法律约束力。因此，法院判令江汉与朱争签订的房屋买卖合同合法有效并驳回降耗的诉讼请求的判决是正确的。