房地产律师靳双权为您评析一起二手房买卖纠纷案件

　　案情简介

　　尹成德(买受人)于2013年11月24日与于跃龙(出卖人)在北京某中介公司的介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定出卖人将位于某地的房屋出卖给买受人，房价款为200万元。合同签订后买受人如约支付了定金10万元，，并在合同约定的过户日前交纳了全部购房款。但在办理过户的时候，买受方却发现自己购买的房屋已被法院查封而无法办理过户。故，买受人将出卖人告上法庭，请求法院解除双方签订的《北京市存量房买卖合同》，并要求出卖人退还买受人购房款、支付违约金、赔偿出卖人占用买受人已付资金的利息损失及买受认的实际损失，并要求出卖人赔偿买受人已支付的中介费用。

　　争议焦点

　　1、出卖人故意隐瞒出卖房屋的现实状态是否构成根本违约。

　　2、买受人请求出卖人支付出卖人实际占用买受人已付资金的利息和买受人的实际损失能否成立。

　　法院判决

　　1、判决解除双方的买卖合同

　　2、判决出卖人退还买受人已支付的购房款

　　3、判决出卖人向买受人支付违约金、利息损失及中介服务费

　　4、驳回买受人的其他诉讼请求

　　房地产律师靳双权的法律观点：

　　本案中房地产律师靳双权代理买受人出庭，并发表了代理意见：

　　一、出卖人的行为已构成根本违约，依法应当向买受人承担支付违约金及赔偿各项损失的法律责任。

　　首先，出卖人取得涉案房屋的合法依据即其购买涉案房屋的买卖合同，已被北京市第一中级人民法院二审终审确认无效，出卖人由此也丧失了处分涉案房屋的权力。出卖人既然已经无权处分涉案房屋，显然其不能履行原出卖人之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，虽然出卖人不履行合同的原因是由于其与第三人的纠纷引起的，但依据《中华人民共和国合同法》第121条规定，出卖人也应向买受人承担违约责任，对于其与第三人之间的纠纷，依照法律及约定解决。因此，出卖人的行为已构成根本违约，买受人购买涉案房屋的合同目的不能实现，故依据《中华人民共和国合同法》第107条规定，出卖人应向买受人承担违约赔偿责任。

　　其次，依据原出卖人签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，出卖人应在2014年某年某月某日交房，逾期超过十日以上，买受人有权退房。而在2013年底涉案房屋过户当日被建委告知该房屋已被案外人查封，无法完成过户，更谈不上交房，出卖人也认可其在2013底已无法履行合同，且从事实上出卖人也不可能履行交房的义务，故依据双方签订的合同，出卖人未如期交房的行为也已构成违约，故依据合同约定出卖人也应向买受人承担违约责任。

　　基于上述，靳双权律师认为，原出卖人双方所签订的合同在客观上已无法履行，买受人购买涉案房屋的合同目的不能实现，出卖人的行为已构成根本违约且不存在法律规定或合同约定的免责情形，故出卖人依法应当向买受人承担支付违约金及赔偿各项损失的法律责任。

　　二、买受人要求出卖人支付的违约金及赔偿各项损失符合法律和双方合同约定，依法应当得到支持，具体理由如下：

　　1、出卖人应按200万的20%向买受人承担违约责任即支付违约金及实际损失10万元。

　　依据原出卖人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人逾期交房超过十日的，买受人有权退房，出卖人应自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。而根据出卖人出具的收条可以证明出卖人认可曾于2013年12月1日收到买受人已付房款200万元，尽管在2013年12月2日退还了买受人70万房款，但退还70万房款的行为是出卖人未能履约情况下所应承担的法律后果，该行为并不能改变买受人依约已支付房款200万的事实，也不能免除出卖人应承担的违约责任，故出卖人应按200万的20%向买受人承担违约责任，支付违约金。

　　另，买受人与出卖人于2013年某月某日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，当时的合同总价为200万元，而由于出卖人违约，导致买受人以原合同价格不可能再买到同等面积和户型的房屋，据买受人了解目前该房屋的市场价格可达到约260万元，房屋价差达60多万元，即使除掉出卖人赔偿买受人的违约金及利息外，出卖人还有近10多万元的实际损失，这部分损失显然是由于出卖人的违约行为所致，故依法也应当予以赔偿。

　　2、出卖人应按《补充协议书》约定，给付从2013年12月20日至实际给付之日止的占用87万元每日万分之五利息损失。

　　3、出卖人应赔偿买受人中介服务费46450元。

　　依据原出卖人与北京某房地产经纪有限公司签订的《居间服务合同》第五条违约责任第二款约定“……如支付费用方为守约方，此笔费用可作为损失向违反配合义务的过错方追偿”，买受人所支付的居间服务费用及已发生的相关费用，买受人可作为损失向违反义务的过错方即出卖人追偿，故依据该约定，买受人所支付的中介服务费等费用合计46450元应由出卖人承担。