房地产律师靳双权北京分析本案房屋买卖合同

　　案件介绍：

　　原告王梦溪诉称，2012年7月16日原被告经双方协商一致签订《房产买卖合同》约定被告将其所有的位于北京市朝阳区某房屋出售给原告。合同签订后原告支付了被告1万元定金。因原告无法按时支付余款，原被告分别于2012年8月18日和2012年9月1日签订了两份《房产买卖合同补充协议》约定“原告在2012年9月5日前支付60万元，否则被告不予退还购房首付款该房产交易终止。”补充协议签订后原告支付了首付款25万元以及违约金23500元。原告于2012年9月5日晚因操作不当致使转账未成功，被告告知原告合同解除，首付款不予退还。原告认为其并未恶意违约，首付款25万元作为违约金过分高于被告损失，应当予以调整，请求法院判令被告返还原告25万元。

　　被告白廿雨辩称，因原告先后多次违约，恶意磋商致使被告最终低价出售房屋，原告应承担房产买卖合同补充协议约定相应的违约责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。

　　审判结果：

　　法院经审理后认为：

　　一、被告白廿雨于本判决生效之日起十日内返还原告王梦溪20万元;

　　二、驳回原告王梦溪其他诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　房产律师靳双权评析：

　　本案中白廿雨将其所有的房屋出卖给王梦溪，双方签订的《房产买卖合同》以及《房产买卖补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。2012年9月1日，双方签订的《房产买卖合同补充协议》第一条约定“若逾期支付，则甲方不予退还乙方购房首付款该房产交易终止”，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”，该约定应视为原、被告对合同解除条件以及违约金数额的约定。

　　本案争议焦点为：《房产买卖补充协议》约定将首付款25万元作为违约金是否过分高于被告损失。

　　2012年9月28日，被告与案外人石小茵于签订的《房屋买卖合同》，将该房屋以80万元价格出卖，被告认为该价格与原、被告双方签订《房产买卖合同》约定的94万元之间的差价，系原告违约产生的实际损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失，损失赔偿应相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”之规定，违约方给对方造成的损失应当在订立合同时具有可预见性。本案被告于2012年9月6日解除合同，并与案外人于2012年9月28日签订《房屋买卖合同》，期间房产市场价值并不存在大幅波动，被告因自身原因大幅降价出卖房屋，差价损失不属于原、被告在签订《房产买卖合同》时可预见的损失。

　　靳律师认为根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条中规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，本案因原告未按照《房产买卖合同》约定于2012年8月6日支付被告四十六万元，双方于2012年8月18日签订了《房产买卖补充协议》将付款期限延迟至2012年8月20日并变更第一次付款金额为30万元，后原告于2012年8月20日仅向被告支付了25万元，剩余5万元经被告认可并入尾款，双方又于2012年9月1日签订《房产买卖合同补充协议》将付款时间变更为2012年9月5日，但原告仍未按照该协议约定及时付款，原告在履约过程中先后出现多次严重违约情形并最终导致被告解除合同，虽被告低价出售房屋系基于自身原因考虑，但原告多次违约的不诚信行为客观上导致了被告失去了选择合适交易对象和交易时机的机会。

　　被告基于对原告的信赖而诚实履约的损失以及被告为防止损失而采取补救措施的损失，原告应当承担赔偿责任。原、被告约定的25万元首付款作为违约金过分高于被告实际损失，本院结合原告违约的过错程度、双方履约情况酌情调整为5万元，故法院对原告请求返还25万元违约金的诉讼请求部分予以支持。