卖方由于无法过户而违约的处理
来源：未知 作者：未知 时间：2016-11-24
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起房产违约案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
张悦与姜海洋是夫妻关系。2009年11月29日，张悦、姜海洋夫妇与某房地产公司与签订了《商品房买卖合同》，约定将一套房屋出售给张悦、姜海洋。
2012年11月3日，在某中介公司的居间服务下，作为出卖人的张悦与买受人赵萌签订了《二手房买卖合同》，双方在合同中约定：“张悦将涉诉商品房以149万元的价格出售给赵萌，这149万元为张悦净得，其他税费由赵萌承担。房屋所有权证登记的房屋所有权人姓名张悦，共有权人姓名姜海洋，并提供出售房屋的依据文件《商品房买卖合同》；该房屋无查封、无纠纷，所提供的资料真实、有效，张悦对所售房屋权属的合法性、真实性及有效性负责；赵萌在签订合同后支付张悦2万元定金，其中1万元由中介保管，待张悦在2013年2月1日之前将产权证取出来后，中介再将1万元转交给张悦；赵萌以贷款方式购房，之后张悦配合中介和赵萌办理贷款和产权过户等手续；如因客观原因（张悦的产权证未能取出）导致此交易无法进行，那么三方免责，张悦退还已收定金，中介方退还赵萌的全部代理费，互不承担责任，此交易终止。”签订合同当日，赵萌如约履行合同。此后张悦以未领取房屋产权证为由，未再继续履行合同。
张悦、姜海洋曾经在2012年2月16日委托某房地产公司职工闫同办理和签署涉诉房屋的登记和登记后的相关事项。2013年1月16日，闫同代为领取了该房屋所有权证。张悦、姜海洋主张某房地产公司拒绝交还房产证，导致其无法履行合同。
审理期间，张悦、姜海洋提交QQ群聊天记录打印件，并据此主张某房地产公司扣发了很多业主的房产证。赵萌对QQ群聊天记录打印件不予认可，称该证据与本案无关。
二、法院判决
法院认为，依法订立的合同具有法律约束力。张悦与赵萌签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，该合同有效，双方均应依合同约定履行。赵萌已依合同约定交纳定金，张悦应当及时领取房屋权属证书，依约定继续履行合同。张悦、姜海洋称开发单位拒不交还产权证，致使其因客观原因至今未能取出诉争房屋产权证。
据此，张悦、姜海洋主张依合同约定双方应互不承担责任，此交易应终止，是无法获得法院支持的。现诉争房屋在合同约定期限前已登记在张悦、姜海洋名下，即使张悦、姜海洋未领取权属证书，其在法律上仍为诉争房屋之合法权利人，合同具备继续履行条件，本着维护交易及签约方应遵守诚实信用的原则，张悦、姜海洋要求解除合同，亦不能支持。
法院审理后作出判决：驳回张悦、姜海洋的诉讼请求。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，张悦、姜海洋要求解除其与赵萌所签订《房屋买卖合同》的理由是某房地产公司代为领取诉争房屋所有权证后，拒绝向其交还所有权证，致使其无法办理房屋产权过户手续，《房屋买卖合同》客观上无法履行，合同目的无法实现。
首先，即使张悦、姜海洋关于某房地产公司拒绝向其交还房屋所有权证的主张成立，张悦、姜海洋亦并未提交充分证据证明其在2013年2月1日之前其通过诉讼、协商等方式积极索要过房屋所有权证，故张悦、姜海洋关于因客观原因导致其产权证未能取出的主张不能成立；其次，房屋登记部门已经于2013年1月16日向张悦、姜海洋的委托代理人闫同发放了房屋的所有权证，房屋在法律上已经登记在张悦、姜海洋名下，故张悦、姜海洋将房屋予以出卖客观上具备履行条件，张悦、姜海洋主张因产权证未能取出导致交易无法进行，依据不足；再次，张悦、姜海洋至今未将赵萌向其支付的定金予以退还，故张悦、姜海洋的实际行为与其关于双方买卖合同已经解除的主张存在矛盾。
综上，张悦、姜海洋要求解除《房屋买卖合同》的理由不能成立，法院对张悦、姜海洋要求解除《房屋买卖合同》的请求未予支持是正确的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】