房产律师解析一起限购政策引起的房屋买卖纠纷案例
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-02
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起因限购政策引起的房屋买卖纠纷案例，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、当事人信息
原告李1、李2；被告杨1
二、基本案情
2010年4月12日，（出卖人）李1、李2与（买受人）杨1签订《北京市房屋买卖合同》，约定：杨1购买涉诉房屋，房屋成交总价209万元，付款方式为李1、李2交钥匙当日杨1需支付部分首付款164万元，剩余房款于产权过户日支付；在产权证下发之后十五日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
签订合同当日，杨1向李1、李2支付5万元定金。2010年4月26日，杨1向李1、李2支付164万元购房款，李1将房屋钥匙交给杨1。
2011年2月15日，北京市人民政府办公厅下发《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，要求：“自本通知发布次日起，持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”
2011年4月，杨1起诉至北京市x区人民法院，以涉诉房屋的买卖尚未办理网签，自己不符合限购政策要求的购房条件，合同目的无法实现，为维护自己合法权益为由，要求解除与李1、李2签订的《北京市房屋买卖合同》并返还购房款169万元及地下室房款1万元。北京市x区人民法院于2011年10月28日出具民事判决，判决驳回了杨1的全部诉讼请求，该判决已生效。在该判决“本院认为”部分记载：“杨1与李1、李2之间的交易关系发生在限购政策出台之前，且杨1已经支付了大部分的房款，李1、李2也已经将房屋交付给杨1，杨1亦已实际入住，故杨1以其无购房资格、合同目的无法实现为由要求解除合同，缺乏依据，本院不予支持。”
涉诉房屋所有权已于2011年7月29日登记至李1名下。2014年8月李1、李2诉至法院请求杨1继续履行双方签订的《北京市房屋买卖合同》，协助办理过户手续；杨1支付违约金（自2011年11月19日至实际办理过户之日，每日按总房款万分之三计算）。
三、审理经过
2014年8月，李1、李2起诉至原审法院称：2010年4月12日，我们与杨1签订北京市房屋买卖合同，李1、李2将名下房屋卖给杨1，双方约定房屋总价209万元，交钥匙当日杨1支付首付款164万元，剩余房款于房屋产权过户当日支付；买卖双方需要在产权证下发之日后十五日内，办理房屋过户手续；买卖双方任何一方不按约定履行合同，逾期超过15日后，合同另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。签订合同当日，杨1支付5万元订金，2010年4月26日支付首付款164万元，剩余40万元房款未支付。2011年，杨1突然向法院提起诉讼，要求解除合同，经法院审理，判决驳回了杨1的诉讼请求。2011年11月4日，涉诉房屋所有权证下发，我们第一时间通知中介公司，并要求中介公司通知杨1配合办理房屋过户手续，杨1没有配合。后来我们多次和杨1沟通要求依法办理过户手续，但是杨1一直拒绝办理。综上，请求：1、杨1继续履行双方签订的《北京市房屋买卖合同》，协助办理过户手续；2.杨1支付违约金（自2011年11月19日至实际办理过户之日，每日按总房款万分之三计算）；3.诉讼费由杨1承担。
杨1辩称：同意李1、李2的第一项诉讼请求，同意办理过户手续，不同意支付违约金。双方均不存在违约行为，我与李1、李2签订买卖合同并支付了首付款。后北京市在2011年2月15日出台限购政策，限制外地人购房，由于政策原因导致无法办理过户，属不可抗力。不是我的原因造成的。我希望履行合同，同意支付剩余购房款。
原审法院经审理认为：双方就涉诉房屋签订的《北京市房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故合同有效，双方应依约履行。因合同中约定下房本后15日内李1、李2必须协助杨1办理过户。双方之间房屋买卖合同于2010年4月23日签订，房屋产权证的登记日期为2011年7月29日，而限购政策于2011年2月出台，同时从领取产权证的实际流程及日常领取情况考虑，李1、李2实际能够取得产权证的时间要在此之后，且短期内亦不会取得。同时，杨1在限购政策出台后，无法办理房屋的过户手续，故涉诉房屋在当时并不具备过户给杨1的客观条件。由于限购政策的出台，对双方当事人合同履行造成影响，不可单纯的归责于某一方，在此过程中无法认定各方存在违约情形，故对李1、李2要求杨1支付违约金的请求，法院不予支持。然，双方之间房屋买卖合同于2010年4月23日签订，部分购房款已支付，房屋亦交付杨1，现李1、李2已经取得涉诉房屋所有权证，双方继续履行合同的条件已经具备，故双方应继续履行合同，对李1、李2要求杨1继续履行合同，协助办理过户手续的请求，法院予以支持。在过户同时，杨1应给付李1、李2剩余购房款40万元。另，法院希望，双方遇有矛盾纠纷时，应积极沟通，冷静处理，最大限度减少各方损失，妥善解决矛盾纠纷。
一审法院判决：一、杨1继续履行与李1、李2于二〇一〇年四月十二日签订的《北京市房屋买卖合同》，杨1于判决生效后十日内协助李1、李2办理房屋所有权转移登记手续至杨1名下，杨1于判决生效后十日内给付李1、李2房款四十万元；二、驳回李1、李2的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，李1、李2不服，上诉至本院称：原审认定事实不清，杨1存在明显违约，杨1曾于2011年起诉到法院，要求解除合同，被法院驳回，法院认为合同合法有效，但原审法院认为受限购政策影响，双方合同无法履行，与之前法院认定合同合法有效的判决矛盾；原审法院在认定杨1应配合我们办理过户手续的同时，又否认了杨1的违约责任，前后矛盾；我们在第一时间通知了杨1办理过户，但杨1没有配合过户，构成违约，原审判决未予认定。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持我们的全部诉讼请求。杨1同意原审判决并辩称：我不存在违约行为，双方签订合同后，北京市出台限购政策，我是外地人，没有购房资格，根本无法完成过户，我才向大兴法院起诉解除合同。我也希望履行合同，但社保未满五年，无法过户。因为房子没有过户，我的孩子不得不在朝阳区借读读书。综上，不同意李1、李2关于我支付违约金的诉讼请求。
二审法院查明杨1系山东省德州市户籍。
原审审理中，李1、李2提交《通知书》1份及电话录音证明杨1存在违约行为。杨1认可李1、李2通知其房本已领取，但认为因其不具备购房资格实际无法办理房屋过户手续。
二审裁判结果：驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
律师认为：李1、李2与杨1签订合同后，在约定的办理房屋所有权变更登记日期前，北京市根据国务院要求出台限购政策对房地产交易进行调控。根据限购政策，杨1当时并不具备在京购买房屋的资格，李1、李2与杨1所签订的合同能否继续履行处于不确定状态。
杨1为维护自己合法权益，以自己不符合限购政策要求的购房条件，合同目的无法实现为由，起诉要求解除与李1、李2签订的《北京市房屋买卖合同》并返还购房款，属于限购政策出台后采取的必要减损措施。法院经审理，确认杨1无购房资格并不当然导致合同目的无法实现和合同解除，驳回了杨1的诉讼请求。
限购政策的实施属于不可归责于双方当事人但可能影响合同继续履行的因素，杨1在支付大部分房款后，基于限购政策可能导致房屋无法办理过户的考虑暂未支付剩余购房款的行为以及进行诉讼的行为，系在限购政策实施后的合理应对，不应认定为违约行为。
现杨1虽仍不具备购房资格，但杨1与李1、李2在限购政策实施之前已经订立买卖合同，且杨1已经支付购房款并实际占有使用房屋，双方之间的合同应以继续履行为宜。现李1、李2要求继续履行合同，杨1亦同意继续履行合同，二审法院予以确认。
因限购政策的实施并非可归责于双方当事人的原因，故李1、李2要求杨1承担违约责任的诉讼请求，二审法院不予支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】