无购房资质下的违约近如何承担
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-06
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无购房资质的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2013年12月21日，柴蕾与刘坤峰签订《存量房屋买卖合同》，合同中约定：刘坤峰将房屋以175万元的价格出售给柴蕾，装修价格以及配套设施作价198万。首付款一百万元含定金10万元，剩余90万元首付款，柴蕾于2014年1月7日前支付给刘坤峰。自本合同签订之日起130日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。若柴蕾出现根本违约，应当在违约情形发生之日起十五日内，支付相当于该房屋总价款20%的违约金。已经支付的款项可以冲抵违约金。柴蕾未能在2014年4月30日前内取得房屋所有权证书，如果是因刘坤峰的责任，柴蕾有权退房。
柴蕾拒绝购买房屋，提供的资料不完整或者虚假，非因刘坤峰的原因，在2014年4月30日未能取得房产证超过十五日的，构成根本违约。
2014年1月7日前，柴蕾向刘坤峰支付购房款100万元。因柴蕾无购房资质，涉诉房屋交易未办理网签。
2014年10月28日，柴蕾向法院起诉，要求法院确认柴蕾与刘坤峰在2013年12月21日签订的《存量房屋买卖合同》解除；刘坤峰向柴蕾返还购房款100万元及其利息。
二、法院判决
刘俊峰在庭审中提出反诉。刘坤峰主张，涉诉房屋为其唯一住房，出售该房屋是为了购买另一套房屋。在收到上述合同首付款后，刘坤峰购买了另一套房屋。但由于柴蕾迟迟不支付后期房款，刘坤峰只能按照6.5%利率借款310万元。至立案时该借款共计产生利息已逾16.8万，此利息损失随着诉讼时间还会不断加大。故刘坤峰反诉请求：1、解除双方签订的《存量房屋买卖合同》；2、由柴蕾支付违约金74.6万元。
法院审理后判决，1、解除柴蕾与刘坤峰签订的《存量房屋买卖合同》；2、柴蕾于本判决生效后十五日内给付刘坤峰违约金四十万元；3、刘坤峰于本判决生效后十五日内向柴蕾返还购房款一百万元；4、驳回柴蕾的其他诉讼请求；5、驳回刘坤峰的其他反诉请求。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，柴蕾、刘坤峰签订的《存量房屋买卖合同》是当事人真实、自愿的意思表示，对各方当事人具有法律约束力。
与本案相关的北京市住房限购政策于2011年业已发布，其内容应视为众所周知的公众信息。房屋买卖交易关系到交易双方切身的巨大利益，在限购政策的背景下，买卖双方均应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。因限购政策中主要对买房人资格作出规定，故买房人应在购房交易中加大其注意义务，避免因购房主体资格存在瑕疵导致交易失败。
本案中，柴蕾承诺可以获得购房资质对于卖房人刘坤峰而言，系保证合同履行、交易成功的重要因素之一。且北京市住房限购政策出台时间明显早于涉案房屋买卖合同签订时间，故柴蕾主张房屋合同系因北京市限购政策导致未能履行，明显不能成立。事实上，涉案房屋买卖合同无法履行系因柴蕾无法解决自己的购房资格所致，柴蕾对合同的不能履行存在过错。其次，根据合同条款及购房的交易习惯，柴蕾应在2014年4月30日之前支付全部购房款。刘坤峰对柴蕾于2014年4月30日前付清尾款有合理期待，现柴蕾未缴纳全部购房款，已构成违约。就具体违约金的数额，本案《补充协议》约定了违约金条款，并约定了违约金计算的标准，现刘坤峰未提交充分、有效的证据证明约定的违约金标准无法弥补其实际损失，而柴蕾称刘坤峰主张的违约金缺乏充分证据支持，在柴蕾与刘坤峰均表示不申请房屋贬值损失鉴定的前提下，在参考涉诉房屋所在区域的价格波动幅度，参照合同的履行情况、双方过错程度以及合同价款、刘坤峰对涉案合同的预期利益等各方面因素，以公平原则和诚实信用原则酌情确定柴蕾应支付的违约金数额。
刘坤峰反诉要求解除《存量房屋买卖合同》，鉴于柴蕾仍未解决资质问题，无法办理房屋过户登记，合同目的已经不能实现，该项反诉请求能够支持，双方合同解除后，刘坤峰应向柴蕾返还其已支付的购房款100万元。柴蕾要求确认解除《存量房屋买卖合同》及给付利息的诉讼请求，无法律依据。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】