第三人引起的违约如何处理
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-14
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起第三人的原因引起的违约案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
2015年5月21日，买房者宋敏作为乙方，售房人郭世兰作为甲方，共同签订了一份《存量房屋买卖合同》，约定由宋敏以305万元的价格购买郭世兰的一套房屋。 郭世兰应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因郭世兰自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向宋敏支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。
合同签订后，郭世兰将其已经在2014年7月死亡的丈夫周锡的户口注销。2015年7月2日，宋敏取得涉案房屋所有权。此后，郭世兰及郭世兰的公公周克明的户口迁入郭世兰的女儿周莉的住处，仅剩郭世兰的继子周凯的户口未能迁出。2015年7月9日，周凯的户口迁入至周莉处。
2015年7月15日，宋敏、郭世兰签订《协议》，写明因被告在涉案房屋内尚有户口未迁出，故郭世兰于签署协议当天交付宋敏20000元保证金，待涉案房屋内户口于2015年12月31日前全部迁出后退还，否则不予退还。如因郭世兰自身原因未如期或无法将相关户口迁出，郭世兰应当向宋敏支付涉案房屋总价款10%的违约金，并继续履行户口迁出义务。宋敏在庭审中认可收到郭世兰的保证金20000元。因周凯与周莉不是直系亲属关系，其户口未能入户周莉处，尚在涉案房屋处。
现宋敏以郭世兰违反合同约定为由诉至法院，要求郭世兰承担逾期迁户的违约责任，支付违约金，郭世兰以户口未迁出对宋敏没有影响及违约金约定过高予以抗辩。
二、法院判决
法院审理后作出判决：
1、被告郭世兰于本判决生效之日起七日内支付原告宋敏未迁出户口的违约金五万元。
2、驳回原告宋敏的其他诉讼请求。
三、律师点评
著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
本案中，宋敏和郭世兰签订的《存量房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应遵守履行。郭世兰于庭审中认可未按合同约定履行完毕户口迁出义务，故其的行为构成违约，应当承担相应责任。对于原告主张的房屋总价款10%的违约金，虽然双方在合同中做出了明确的约定，但被告抗辩该违约责任约定过高且户口未迁出没有给原告造成实际损失，而原告对其所述因户口问题导致降价500000元仍不能出售涉案房屋一节，未能提交证据予以证明。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，综合考虑原告已经取得涉案房屋所有权，合同主要目的已经实现；被告对于违约事实的出现虽有明显过错，但主要由案外人引起，不属恶意违约；原告对其损失情况举证不足；被告已经向原告支付了20000元保证金等众多因素，将违约金数额酌情调整为一次性支付50000元。应当指出，被告应当积极创造条件，尽快迁出户口，将合同义务履行完毕。
另外，本案诉讼是由被告违约引起的，虽然法院并未支持原告的全部诉讼请求，但不属原告过错，故诉讼费用由被告负担更为公平。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】