北京房产律师解析一起因共有人不同意而违约的案件

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起共有人不同意而违约的案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

在第三人A公司的居间服务下，2016年5月29日，庄云燕、卢庆明签订了一份《房屋买卖合同及补充协议》。在合同中约定，卢庆明以327万元的价格将房屋出售给庄云燕。其中房屋成交价格为310万元，装修家居作价17万元。卢庆明承诺其配偶和房屋共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，如违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。

在合同签订当日，卢庆明在书面文件《关于配偶同意出售的承诺书》签字作出书面承诺，表示出售房屋已征得其配偶的同意，如违反而导致合同无效或无法履行的，其同意承担相应法律责任。

签订合同后，庄云燕依约定给付卢庆明定金5万元。庄云燕于2016年6月4日从居间人处得知卢庆明以房屋共有权人（卢庆明配偶）不同意出售房屋为由拒绝履行合同。故庄云燕诉至法院，要求法院判令：1、解除庄云燕、卢庆明2016年5月29日签订的《房屋买卖合同及补充协议》；2、卢庆明返还庄云燕定金5万元并赔偿违约金62万元；3、本案诉讼费由卢庆明承担。

二、法院判决

卢庆明在庭审中表示，不同意庄云燕诉讼请求。双方签订合同之时，未征得房屋共有权人同意，因此房屋买卖合同无效。庄云燕在签订合同时，未尽到谨慎注意义务，对无效合同的签订负有缔约过失责任。庄云燕未按合同支付首付款，应向卢庆明承担违约责任。其于2016年6月2日通知居间人拒绝履行合同。居间人当时经办人以证人身份出庭作证表示，其不记得卢庆明拒绝履行合同的具体日期。

法院审理后作出判决：1、解除庄云燕、卢庆明签订的《房屋买卖合同及补充协议》；2、卢庆明于本判决生效后七日内返还庄云燕定金五万元3、卢庆明于本判决生效后七日内给付庄云燕违约金五万元；4、驳回庄云燕的其他诉讼请求。

三、律师点评

著名房产律师靳双权认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，卢庆明未征得其配偶同意，与庄云燕及居间人签订《房屋买卖合同及补充协议》，处分共有财产的行为属无权处分行为，该合同因共有权人不同意，不能导致物权发生变动，但不影响该合同本身的效力，该合同是庄云燕、卢庆明的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。

由于卢庆明告知庄云燕因其配偶原因，不能继续履行合同，庄云燕因此得以行使合同解除权，故对庄云燕要求解除合同的诉讼请求予以支持。卢庆明未征得涉案房屋产权共有人的同意，与庄云燕签订房屋买卖合同，造成合同无法履行之情形，构成合同违约，理应按照合同约定承担违约责任并返还庄云燕购房定金。故对于庄云燕要求卢庆明支付违约金及返回定金的诉讼请求，也应当予以支持。

对于违约金支付的具体数额。第一，庄云燕在明知涉案房屋的产权为卢庆明及案外人共有的情况下，没有尽到谨慎的义务，对合同的履行不能负有一定的过错；第二，依据庄云燕、卢庆明及居间人的陈述均可以认定，卢庆明最迟于2016年6月4日即已告知庄云燕其拒绝履行《房屋买卖合同及补充协议》约定的义务，该时间距庄云燕、卢庆明双方签订《房屋买卖合同》不过5天时间。在得知卢庆明违约拒绝履行合同后，庄云燕即应当采取适当措施防止损失的扩大，在数天时间内，无论从房价的波动考虑还是从利息的损失考虑，庄云燕均无较大损失的发生。因此，卢庆明支付的违约金数额可以酌减。