房产律师解析一起因无权代理引起的房屋买卖纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2017-01-20
一、基本案情
1、原告诉称
2014年5月，丁毛诉称：杨采莲与王博系母子关系。2010年9月10日，我与杨采莲、王博三方签订《房屋买卖居间合同》，该合同约定：我购买杨采莲、王博拥有的的房屋一套，购房款总价为671000元，其中包括作为附属设施的地下室作价1000元（面积为10.2平方米），中介公司的居间服务费为27000元。合同签订后，我按揭贷款向杨采莲、王博支付了全部购房款包括地下室作价款，向中介公司付清居间服务费，之后我入住房屋并正常使用地下室。2014年4月初，我收到所购房屋的开发商要求限期腾退地下室的通知，才知晓原来杨采莲和王博并未取得房屋附属地下室的所有权，其行为属于无权处分行为，而作为中介公司也未能尽到调查核实义务，造成我的经济损失，其中包括我当初支付的地下室作价款1000元和因地下室升值的差价款31640元。鉴于杨采莲、王博、中介公司的行为已构成严重违约，故诉至法院要求：1.判令杨采莲、王博、中介公司连带赔偿我的经济损失32640元（包括购买地下室本金1000元及因地下室升值原因造成的购买差价31640元）；2.本案诉讼费由杨采莲、王博、中介公司承担。
2、被告辩称
杨采莲辩称：当时签字时是中介公司让我代签的，所以我认可签字的事实。王博要卖房子，是我替他办的手续。我不同意丁毛的诉讼请求。
王博辩称：合同不是我签字的，当时我没有在家，是丁毛和中介签字，房子是我卖给丁毛的，但是是我母亲代签的。合同是在2010年9月10日签的，但是直到2014年清明我才知道，因为我在外地上班。后来办手续是我办的，认可双方的买卖行为，只是合同不是我签字的，我认为合同是无效的，不同意丁毛的诉讼请求。
中介公司辩称：丁毛认为我们没有尽到核实的义务是不属实的，因为地下室没有产权证，所以无法核实。杨采莲当时是亲自拿着钥匙打开地下室的门，且说花了1000元钱买的地下室，并以地下室为理由不同意降低房价，所以我有理由相信杨采莲当时有权拥有地下室。买方过户，卖方拿到房款，我公司的经纪服务已经完成。我公司只是代书，在签合同时，我给双方宣读了合同，当时杨采莲还给王博打了电话，问了价款的问题，他们都同意了，所以双方才签字。虽然只是一个附属设施的问题，但不影响我们主体经营的服务。当时杨采莲亲自带领我们交接的房屋，清查的水电煤气等。我认为本案与我们无关，不应该由我们承担责任，因我们只是收了合同约定的经纪服务费，故不同意丁毛的诉讼请求。
二、法院查明
杨采莲与王博系母子关系。2010年9月10日，出卖方杨采莲、王博（甲方）与买受方丁毛（乙方）、中介方（丙方）中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，该合同第一条房屋信息描述：甲方自愿出售其房屋，建筑面积77.58平方米，权属性质：私产，产权证号X字第X号，附属设施地下室... …。该合同底部甲方处签有“王博”“杨采莲”，“王博”签名系杨采莲代签，乙方处有丁毛的签字，丙方处有中介公司合同专用章签章签字。后丁毛将全部房款给付王博，王博协助丁毛办理了房屋所有权变更手续。
2014年4月13日，案外人北京链家房地产开发有限公司要求非法占用储藏室的住户，限5日内清空储藏室。后该公司于2014年6月4日收回了涉案的地下室，该地下室实测面积为10.2平方米。
丁毛提交一套2014年4月14日案外人购买北京链家房地产开发有限公司地下室的收据及现金缴款单，用以证明现在的地下室已经升值，并作为诉讼请求中计算地下室升值的依据。
三、法院判决
1）杨采莲、王博返还丁毛地下室购买款一千元；
2）杨采莲、王博给付丁毛地下室经济损失一万五千八百二十元；
3）驳回丁毛的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。丁毛、杨采莲及中介公司签订的《房屋买卖居间合同》，因合同底部“王博”签字系王博之母杨采莲代签，处分原房屋所有权人王博的房产，应为效力待定的合同，但随后王博收取丁毛支付的房款671000元并协助丁毛办理的房屋产权变更手续，视为对该《房屋买卖居间合同》的追认，故该《房屋买卖居间合同》为有效合同。丁毛、王博及中介公司三方均应按照合同约定履行义务。现《房屋买卖居间合同》中约定了附属设施包括了地下室，丁毛和中介公司均证实了地下室价款为1000元，且丁毛已支付该地下室价款给王博，故对杨采莲、王博的辩称意见法院不予采纳，现涉案地下室被开发商北京链家房地产开发有限公司收回，故丁毛要求杨采莲及王博返还地下室现金1000元的诉讼请求合理。
针对丁毛要求因地下室升值原因造成的购买差价31640元的诉讼请求，杨采莲及王博在未取得地下室所有权的情况下卖予丁毛应负一定的责任，丁毛也未尽到充分核查地下室权属的义务，亦应负有一定的责任。参照同类地下室价格，法院确认杨采莲、王博给付丁毛地下室经济损失15820元。针对丁毛要求中介公司承担连带责任一节，因涉案地下室无产权登记证，且丁毛在签订合同后实际使用了地下室，中介人已尽到了合理的审查义务，故丁毛要求中介公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，法院予以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 