北京房产律师靳双权点评一起经济适用房案件
来源：未知 作者：未知 时间：2017-02-10
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起经济适用房赔偿案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。
（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、基本案情
刘娟与刘芳系姐妹关系。程灵素系刘芳之女。
2005年8月15日，刘娟与A公司签订《商品房买卖合同》，约定由程灵素以375454元的价格购买涉诉房屋一套。该房屋交付后由刘娟占有并进行了装修，现仍由刘娟占有。
2006年8月31日，房屋管理部门颁发了涉诉房屋所有权证，登记房屋所有权人为程灵素，房屋性质为经济适用住房。后经程灵素申请，房屋管理部门于2010年7月20日向其补发新房屋所有权证。
2012年，程灵素向法院提起诉讼，要求确认其对涉诉房屋的所有权，刘娟腾退涉诉房屋并支付房屋占用费。人民法院于2012年9月20日作出民事判决，认定涉诉房屋系经济适用房，房屋所有权人登记为程灵素，且刘娟主张的借名买房违反了国家有关政策规定，故判决确认涉诉房屋归程灵素所有，并驳回其其他诉讼请求，该判决另认定刘娟在该案中主张的出资等有关问题，可持有效证据另行解决。
2012年5月15日，程灵素将房门撬开，试图居住。故刘娟诉至法院，请求判令：1、程灵素按照涉诉房屋现市场价支付我房屋损失人民币250万元（包含购房款375452元，土地出让金9545元，契税11263.56元，公共维修基金7509元，房屋增值损失2096230.44元）；2、诉讼费、评估费由程灵素承担。
法院审理
诉讼中，刘娟提交了购房款付款凭条4张、购房款发票、土地出让金收据、契税收缴款书、公共维修基金收据等证据，以证明交纳了购房款375452元，土地出让金9545元，契税11263.56元、公共维修基金7509元。程灵素对上述证据真实性均无异议，但对证明目的不予认可。
诉讼中，刘娟称其与程灵素系"借名买房"关系，程灵素称其与刘娟曾有约定，由刘娟借用其名义购买经济适用房，等刘娟之子齐飞户口迁入北京后，由程灵素借用齐飞名义购房，双方再将房屋互换。为证明各自主张，刘娟、程灵素各提供对话录音一段。在刘娟提交的其与程灵素2011年7月10日谈话录音中，双方未提及互换房屋一事。在程灵素提交的刘芳、刘娟2012年5月23日录音中，刘芳多次询问双方是否曾约定房屋互换，刘娟未明确承认是否存在该约定。
诉讼中，刘娟申请评估，法院委托评估公司对涉诉房屋现值（考虑装修因素）进行评估，该公司于2013年9月30日作出房地产司法鉴定估价报告，评估房地产总价为2921220元。刘娟为此支出评估费7842元。经询，双方当事人对该评估意见均无异议。
涉诉房屋商品房买卖合同及补充协议、购房款发票、旧房屋所有权证、入住证明、装修管理服务费协议、开工许可证、物业费发票、供暖费发票、电卡、燃气卡、水卡等原件现存放于刘娟处。
三、法院判决
法院审理后作出判决：
1、程灵素于本判决生效后九十日内返还刘娟购房款375452元，土地出让金9545元，契税11263.56元，公共维修基金7509元；
2、程灵素于本判决生效后九十日内给付刘娟房屋增值款1258725.22元；
3、刘娟于本判决生效后九十日内将涉诉房屋腾空并返还给程灵素；
4、刘娟于本判决生效后九十日内将涉诉房屋的商品房买卖合同、补充协议、购房款发票、旧房屋所有权证、入住证明、装修管理服务费协议、开工许可证、物业费发票、供暖费发票、电卡、燃气卡、水卡返还给程灵素；
5、驳回刘娟的其他诉讼请求。
四、律师点评
著名房产律师靳双权认为，程灵素虽主张其与刘娟间存在换房约定，但未就该约定的存在提交充分有效的证据予以证明，故法院对其主张不予采信。
本案中刘娟以程灵素名义出资购买涉诉房屋并进行装修，系房屋的实际买受人，双方应系借名购房关系，该借名购房行为侵犯了国家保障性住房管理秩序，应属无效。现生效判决已经确定程灵素为涉诉房屋所有权人，故程灵素应将刘娟为购买涉诉房屋支出的购房款、土地出让金、契税、公共维修基金等费用予以返还，刘娟亦应将涉诉房屋及与房屋购买、使用相关的有关文件及物品返还给程灵素。
关于涉诉房屋价值增加部分，因涉诉房屋系经济适用房，刘娟、程灵素的借名购房行为侵犯了国家保障性住房管理秩序，应属无效，故法院判定双方对本案纠纷的产生承担均等过错，就该部分利益应由双方均等分割。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】