合同中明确约定迟延办理违约金，买受人依法维权获支持
来源：未知 作者：未知 时间：2017-05-23
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
2014年7月，章天朔称：我于2011年12月17日一次性付款购买了×小区×单元X室商品房一套，开发商合同内承诺在540天以内为业主办理取得房产证，但实际于2014年6月27日方办理取得，房产证登记日期为2014年6月4日。按照双方合同条款，超过承诺日期后每天由开发商支付全部房款的万分之一的违约金，按房产证登记日期计算，合计超过360天，共产生违约金40000元，经与开发商交涉无果，故诉请法院判令：1.X公司向我支付违约金40000元；2.诉讼费由X公司承担。
二、被告辩称
X公司辩称：我公司不同意章天朔的诉讼请求。根据约定，如因我公司的责任，章天朔未能在房屋交付之日起540天内取得房屋所有权证书的，我公司承担违约责任。而我公司尽到了自己的协助义务，没有责任。首先，章天朔是委托北京×房地产经纪有限公司办理其房产证，我公司不是房产证的办理义务主体；其次，在其房产证办理过程中，我公司是依据双方的合同约定，代为收取相关的税费，我公司在此过程中是一种协助义务。我公司已经在双方约定的时间内完成了缴费、取得发票，交给代理中介机构，完成了自己的协助义务，没有任何责任。2.章天朔房产证取得逾期，是其自身原因造成的。首先，章天朔留存给我公司和代理中介机构的联系方式发生变化，而没有及时给予通知，导致在其房产证办理过程中，代理机构一直未能与其取得联系。综上，在章天朔办理房屋权属转移登记的过程中，我公司没有责任，而是由于章天朔自身原因未能在约定的期限内办理，、请求法院依法驳回其诉讼请求。
三、审理查明
2011年12月17日，章天朔作为买受人与X公司作为出卖人签订《北京市商品房现房买卖合同》，章天朔购买北京市通州区X号房屋），合同约定房屋总价款1158578元，出卖人应当在2011年12月17日前向买受人交付。合同第十八条约定，买受人同意委托出卖人指定的产权代办机构申请办理权属转移登记，委托费用壹仟元人民币。买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。
2014年6月4日，章天朔取得X号房屋的所有权证书。X公司称其指定房产经纪公司作为代办房屋所有权证书的机构，其已于2013年2月将代收的公共维修基金和契税转交给代理公司，并提供证明该公司对于延期办理房屋所有权证书没有责任。且工作人员多次通过章天朔在《买卖合同》中预留的电话和地址与章天朔联系提供办证所需资料事宜，但未能取得联系，故才导致办理房屋所有权证书的日期推延，该公司不应承担违约责任。章天朔对此不予认可。
四、法院判决
北京X公司给付章天朔逾期办理房屋所有权证书违约金4万元。
五、律师点评
法条索引：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
法律分析：本案中章天朔与X公司签订的《买卖合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。X公司所提供的证据不能证明因章天朔本人提供的材料存在遗漏导致了办理房产证的延迟，且章天朔购买了X号房屋后即搬入了该房屋居住，X公司应能及时与章天朔取得联系，X公司已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任。
关于X公司称已经委托代理公司为办理房产证，律师认为代理公司为X公司所选定并指派，章天朔对选定代办机构的行为无权提出异议，X公司应当按照其与章天朔所签订的《买卖合同》的约定支付违约金，如延期办理房屋所有权证书系因代理公司的原因，X公司可于向章天朔支付了违约金后向代理公司主张。
提示：开发商迟延办证在商品房买卖中经常出现，为了您的有效维权，建议在签订商品房买卖合同时，审慎考察相关约束条款。并咨询专业律师，根据相关法律、法规及司法解释，依法维权。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】