房产北京律师靳双权点评一起二手房买卖中的违约纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2017-05-23
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
原告张钰：2016年4月10日，原告与被告的代理人江园（被告之女）在X房地产经纪有限公司处签订《房屋买卖合同》，合同约定通被告将其购买的位于北京市顺义区×房屋转让给原告，合同总金额为4790000元。签订合同当日，原告向被告支付购房定金200000元。另，合同约定由被告找北京X公司相关人员更改房屋的所有权人为原告，当日支付购房款2990000元。后，江园要求原告先支付2990000元，然后由其独立完成改底单，不需要原告参与，且阻止原告与开发商见面。原告认为，其行为不符合合同约定。后多次与被告联系，但被告均拒绝配合，双方签订的合同无法继续履行。按照《房屋买卖合同》约定，若出卖人因自己或者开发商原因导致2016年4月13日更改名称无法完成，则出卖人需要把定金200000元返还给买受人。现由于被告的违约行为导致双方未在4月13日完成更改名称，合同目的无法实现。诉讼请求：判决依法解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告购房定金20万元。
二、被告辩称
被告赵恬婧既未做出答辩,亦未参加庭审。
三、审理查明
2016年4月10日，原告与赵恬婧签订《房屋买卖合同》，约定：赵恬婧出售房屋坐落为北京市顺义区X房屋；赵恬婧承诺房屋可以以改底单形式更改房屋所有权人，在更改产权人名当日支付出卖人购房款2990000元，剩余的房款向银行申请贷款约1600000元；当事人双方同意2016年4月13日办理更名；
2016年4月13日，办理更名事宜未完成，称是赵恬婧的原因导致，赵恬婧让先支付2990000元购房款然后再由赵恬婧独立办理更名，而不同意，认为合同约定的办理更名与给付购房款应同时履行。后因双方无法就合同解除和返还定金事宜达成一致意见，因此，形成本次诉讼。
四、法院判决
1、解除原告张钰与被告赵恬婧的《房屋买卖合同》；
2、被告赵恬婧返还原告定金二十万元。
五、律师点评
法条索引：根据我国民事诉讼法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告赵恬婧经传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
案件分析：
1、本案诉争的《房屋买卖合同》虽然是由江园代赵恬婧签署，但是基于赵恬婧与江园的母女关系，且在将200000元购房定金转账至赵恬婧账户后，赵恬婧未提出异议，通过上述事实可以认定赵恬婧对于出卖房屋、收取购房款是知情的，因此，《房屋买卖合同》是与赵恬婧的真实意思表示，该合同对双方当事人产生约束力。
2、根据合同约定，2016年4月13日，赵恬婧找涉诉房屋的开发商将房屋所有权人更改为，如果因赵恬婧或者开发商原因导致2016年4月13日更改名称无法完成，则赵恬婧需要把200000元定金退还给原告。律师认为，赵恬婧及其代理人江园的行为已表明其拒绝履行《房屋买卖合同》，且该合同已无法继续履行。在原、被告未能办理更名手续的情况下，依《房屋买卖合同》的约定，诉请解除双方之间的房屋买卖合同关系，并要求赵恬婧返还已收取定金200000元的诉讼请求，可获法律支持。
提示：开发商迟延办证在商品房买卖中经常出现，为了您的有效维权，建议在签订商品房买卖合同时，审慎考察相关约束条款。并咨询专业律师，根据相关法律、法规及司法解释，依法维权。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】