北京房地产北京律师靳双权点评二手房买卖中的违约纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2017-06-07
北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、原告诉称
冯新诉称：2012年11月16日，我与常竟签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定常竟将北京市朝阳区502号出售给我，常竟应于合同签订之日起90日内配合办理房屋过户手续，并于2012年12月17日交付房屋。我依约支付了购房款，但是常竟拒不办理过户手续，亦不交付房屋。现我起诉，要求常竟配合办理上述房屋过户手续，立即交付上述房屋，并支付逾期交房违约金82500元，支付逾期交房损失（自2013年2月1日起至实际交付之日止，按照每月5500元计算），支付逾期过户违约金（自2013年3月27日至实际过户之日，按照每日2750元计算）。
二、被告辩称
常竟辩称：我同意过户并交付房屋，但是尚未过户和交房的原因并不在我。合同未能履行的过错在冯新，所以我不同意支付违约金。
三、审理查明
2012年11月16日，常竟、冯新双方签订房屋买卖合同，约定朝阳区502房屋；成交价格560万元；出卖人逾期交房在30日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过30日后，买受人退房的，出卖人应按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；自本合同签订之日起90日内，申请办理房屋权属转移登记手续；
补充协议约定，此房交易首付款需在2012年11月21日前给付，部分余款382万元需在2012年12月15日前给付；甲方收到550万元后，配合乙方完成房屋过户手续；双方交房日期为2012年12月17日，乙方最后的余款10万元给付给甲方；若甲乙双方有一方违约，则守约方有权要求违约方承担合同金额20%的违约金；如本协议中有关条款和买卖合同相抵触，以本协议为准。
审理中，冯新提交了2012年11月26日165万元、2012年12月17日200万元、2012年12月17日60万元、2013年1月10日122万元的网银汇款回单。常竟确认已经收到购房款550万元。
冯新称自己在签订合同时没有购房资格，并称于2013年3月12日要求常竟将涉案房屋先行过户至具有购房资格的朋友王洋名下。
冯新称逾期交房租金损失，房屋租赁合同记载每月租金5500元，租期自2013年2月1日至2014年1月31日。冯新称其要求常竟于2012年3月27日完成过户手续，故其自2012年3月27日开始计算逾期过户违约金。
四、法院判决
1、被告常竟协助原告冯新办理北京市朝阳区502房屋所有权转移登记手续。
2、被告向原告交付北京市朝阳区502房屋。
3、被告向原告支付逾期交房违约金13750元。
4、被告向原告支付逾期过户违约金（自2013年4月2日计算至房屋实际过户之日，每日2750元）。
5、被告向原告支付逾期交房损失（自2013年2月1日计算至房屋实际交付之日，每月五千五百元）。
五、律师点评
常竟与冯新签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效。冯新要求常竟协助办理过户手续并交付房屋，常竟亦予同意，应予支持。
案情分析：冯新在签订合同时确实没有购房资格，但是购房资格取得与否仅影响过户手续，而不影响交付房屋；双方约定的交付房屋时间为2012年12月17日，但是冯新应于此前履行付款义务迟至2013年1月10日方才履行完毕，故认定常竟应自2013年1月11日起就迟延交房承担违约责任。
民事诉讼以当事人的诉讼请求为基础，双方在合同中就迟延交房约定了违约金，但是冯新在诉讼请求中自2012年12月17日起仅计算至2013年1月15日，故仅能支持其2013年1月11日以后的部分，即13750元。
冯新主张自2013年2月1日起的逾期交房损失，且其主张标准不高于合同约定的违约金标准，应予以支持。
本案证据显示，冯新具有购房资格的时间为2013年3月28日，故双方在此前实际无法完成过户手续；双方所签合同并未约定冯新可以要求常竟将房屋过户至他人名下，故常竟可以拒绝冯新关于将房屋过户至王洋名下的要求。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】