北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告罗先生起诉称：2008年3月14日，我和被告签订《购房合同书》，合同约定：被告将坐落在甲市XX路XX村5组由房屋两套出售给我，每套面积151平方米左右，价格为每平方米612元，总房款为184800元，签订合后首次付款8万元，余下部分将在交房前一次性付清。合同签订后，我支付了两套房屋的首付款8万元，被告至今未将房屋交付给我，被告因其他债务问题离家出走，至今下落不明，导致我无法取得房屋，故我诉至法院，请求法院依法确认我和被告于2008年3月14日签订的《购房合同书》无效并判令被告返还购房款8万元及利息(从2008年3月14日起至本案判决生效之日止)。
二、被告辩称
被告马某未到庭，未向法院提供答辩意见、未提交证据、也未提供质证意见。
三、法院查明
2008年3月14日，原、被告签订《购房合同书》，合同约定：被告将坐落在甲市XX路XX村5组房屋二套出售给原告，每套面积为151平方米左右，价格为每平方米612元，总房款为184800元，签订合后首次付款8万元，余下部分将在交房前一次性付清。合同签订后，原告支付了两套房屋的首付款8万元，被告至今未将房屋交付给原告，被告自2012年以来一直没有回家，下落不明，导致原告无法取得房屋，故原告诉至法院。
另查明，本案中所涉及宅基地系甲市XX街道办事处XX社区集体土地。
四、法院判决
法院经审理后作出判决：
1、原告罗先生与被告马某于2008年3月14日签订的《购房合同书》无效;
2、被告马某返还原告罗先生购房款8万元及其利息(利息计算从2008年3月14日起至本判决生效日止，按同期银行贷款利率计算)，限本判决生效后15日内付清。
五、律师点评
北京房产律师靳双权分析认为：农村房屋买卖合同，是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的行为。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条的规定，农民之间的宅基地上的房屋转让应当限定在本集体经济组织内部，而且农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民住宅用地，需经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。农村房屋虽然作为私人财产可由房主享有所有权，进行自由处分，但基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，农村房屋买卖涉及农村宅基地的转让，农村房屋买卖合同属于要式合同，其效力取决于能否经政府审批许可而受让方取得宅基地使用权，是一种需批准而生效的合同。本案中原、被告的农村房屋买卖一直未经相关政府部门审批许可而依法取得本案诉争房屋的宅基地使用权，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，原、被告之间签订的《购房合同书》自始没有生效，且原告罗先生的户籍所在地为甲市A镇Y村九组，不是甲市XX办事处XX村集体经济组织的成员，原告罗先生不符合依法取得甲市XX办事处XX村集体经济组织宅基地使用权的条件。综上，原、被告之间签订的《购房合同书》应属无效的农村房屋买卖合同。因此，对于原告罗先生提出的确认原、被告的购房合同无效的诉讼请求，依法予以支持。对于原告罗先生已支付的8万元购房款，被告应返还给原告，并给付迟延付款利息。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×