将农村房屋卖给城镇居民十几年后被叛买卖合同无效——房产律师

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告郭先生起诉称：我和被告双方于2000年9月14日签订《房屋买卖协议》，约定我以6万元价格将自己所有的位于甲市乙区XX镇XX村中央部位的东、北临道，西靠祝家，南邻董家的北房五间、东西厢房各三间及附属设施卖与城镇居民蔡先生。后我得知：农村宅基地及其房屋不得出卖给非本村农民，更不能转让给城镇居民。故我向法院提起诉讼，请求判令：1、我与被告于2000年9月14日签订的《房屋买卖协议》无效;2、被告立即腾退并向我返还位于甲市乙区XX镇XX村诉争院落范围内的宅院、房屋及附属设施;3、本案诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告蔡先生答辩称：不同意原告的诉讼请求。1、我和原告双方均为完全民事行为能力人，签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反国家法律和行政法规的相关规定，因此该合同应为有效合同;2、甲市乙区K法律服务所对该《房屋买卖协议》的签订进行了见证，并收取了见证费，足以说明该协议的合法性、有效性;3、我与乙区XX村村委会签订《协议书》明确约定，XX村村委会同意我购买该村X号宅基地及房屋，并与本村村民享有拆迁的同等待遇，不能以未登记为由而认为该协议无效;4、根据公平及诚实信用原则，我的忠实履行协议的行为应当受到法律的保护。双方协议已履行完毕十四年，原告却在出卖房屋获得利益多年后，却因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，其行为违反诚实信用原则;5、建房批示进一步确定了我对该宅基地的合法使用的性质。2010年4月5日我得到有关部门建房用地的批准后，对该院落内房屋进行了翻建和新建，即我可以因合法建造房屋取得该翻建及新建房屋的所有权，因履行用地申报手续而取得土地使用权，原告无权要求我腾退并返还房屋;6、我是甲市信鸽协会会员，饲养500多只信鸽，如若变更地址，带来的损失难以估量，并非物质金钱可以衡量和弥补。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2000年9月14日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定：原告郭先生将自己所有的位于甲市乙区XX镇XX村中央部位的东、北临道，西邻祝家，南邻董家的房屋及其附属设施卖与被告蔡先生，成交价格为6万元，双方均已履行完毕。另外，被告蔡先生系城镇居民户口，并非XX村村民。以上事实有《房屋买卖协议》、集体土地建设用地使用证以及双方当事人当庭陈述予以佐证。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、原告郭先生与被告蔡先生于二○○○年九月十四日签订的《房屋买卖协议》无效。

　　2、被告蔡先生于本判决生效后六十日内将位于甲市乙区XX镇XX村诉争院落及院内房屋返还给原告郭先生。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。本案中，原告郭先生系XX村村民，被告蔡先生系城镇居民，并非XX村集体经济组织成员，双方的买卖行为，虽为双方真实意思表示，但在处分院落房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此，双方签订的《房屋买卖协议》无效。农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对于原告要求被告返还位于XX村的宅院、房屋及其附属设施的请求，予以支持。关于被告的辩称，缺乏事实和法律依据，不予采纳。另特别说明，被告蔡先生对于因合同无效所造成的损失可另案起诉主张赔偿。