北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告吴先生起诉称：1999年5月25日，我与被告签订了购房协议书，约定被告购买我名下位于甲市乙区x镇x村的房屋及院落。现我得知根据相关法律规定，农村的宅基地是不允许买卖的，故诉至法院，要求确认我与被告之间签订的房屋买卖合同无效。
二、被告辩称
被告姜先生答辩称：根据当时的法律法规并无禁止性的规定。我支付了合理的价款，吴先生交付了房屋，双方在平等自愿的基础上达成共识，是双方真实的意思表示，也得到了村委会的同意，因此是合法有效的。我在购买房屋后，向村委会申请在院内增建楼房也得到了批准，村委会作为宅基地的管理者有权分配。根据土地管理法一户一宅的规定，吴先生在该村X号已经拥有一块宅基地，如果法院支持了原告的诉讼请求是违反法律规定的，且双方达成买卖合同已经15年之久，已经超过两年的诉讼时效，我对该处院落的改造后的价值已经超过原有的价值，如果法院支持原告的诉讼请求，显然侵犯了我的合法权益。双方争议的房屋现在已经列入拆迁范围。综上，原告吴先生负有举证的义务，如证据不能证明其事实，则应承担不利法律后果。因此，法院不应支持原告的诉讼请求。
三、法院查明
法院经审理查明：原告系甲市乙区x镇x村村民，被告户籍所在地并非X村村民。原、被告提交的《购房协议书》均写明：经甲(吴先生)、乙(姜先生)双方同意，吴先生坐落在x村内私有房北房4间半，西房3间平房院落，北边东西长16米40，南边东西长16米70，南北全长24米，乙方姜先生购买甲方吴先生此院6万元，空口无凭立字为证。甲方吴先生、乙方姜先生在协议上签字，同时此协议上有甲市乙区x镇x村村民委员会的盖章，落款日期为1999年5月25日。庭审中，双方当事人确定该房屋坐落位置为甲市乙区x镇x村X路X号，购房款6万元已交付原告吴先生，吴先生为此出具收条，写明：今收到姜先生交购房款陆万元正，吴先生在收条上签字，落款日期为1999年5月25日。购房后，姜先生一家搬入该院落居住至今，并于居住期间对宅院进行装修改造。
四、法院判决
法院经审理后作出判决：确认原告吴先生与被告姜先生于一九九九年五月二十五日订立的《购房协议书》无效。
五、律师点评
北京房产律师靳双权分析认为：当事人实施民事行为应当遵循诚实信用、等价有偿原则，并不得违反国家法律或行政法规的强制性规定。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，农村房屋买卖行为的合法性应以购房人依法享有宅基地使用权为基础，故农村房屋买卖合同的有效性依赖于宅基地使用权的有效转让。本案中，被告在与原告签订房屋买卖合同时并非x村集体经济组织成员，其在购得涉案房屋后至今仍非该集体经济组织成员，因而无权享有该村宅基地使用权，进而不具备购买该村房屋的主体资格，故根据“房地一体”主义的原则，被告从原告处购买涉案房屋的行为违反了国家法律关于农民集体所有的土地的使用权不得出让和转让的强制性规定，原、被告间为此签订的房屋买卖合同应属无效合同，据此对原告要求确认其与被告间签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求予以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×