北京房产律师：是一房二卖还是无权处分的确认

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告钱先生起诉称：1999年12月26日，我与Z公司签订商品房购销合同，约定我购买Z公司开发的XX花园6号楼1305号房。合同签订后，我依约交纳了全部购房款100000元，并入住该房，因Z公司原因导致我至今无法办理房产证。后我得知Z公司早在1995年就已将涉案房屋出售给了XX村，而在购买房屋时Z公司故意隐瞒了房屋已出售的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，Z公司隐瞒涉案房屋已出售的事实违反法律规定，属一房二卖，应当返还我已付房款及利息，并应承担已付房款一倍的赔偿责任。所以请请法院判令：1、判令解除我与被告签订的《商品房购销合同》;2、判令Z公司返还购房款100000元及利息(自1999年12月26日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际返还之日止);3、Z公司承担已付房款一倍即100000元的损失;4、本案诉讼费由Z公司承担。

　　二、被告辩称

　　被告Z公司答辩称：我公司没有和钱先生签订房屋买卖合同，也没有收到钱先生的房款;钱先生要求解除合同早已超过诉讼时效，且所诉的房屋早已不存在，应驳回钱先生的诉讼请求。

　　第三人XX村委会述称：本案涉及的1305号房屋在1995年已经销售给了XX村委会，希望法庭在查明本案事实的基础上做出判决。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：1993年6月9日，Z公司与XX村委会签订一份《联合拆迁改造开发建设协议》，协议约定XX村委会负责无偿提供拆迁改造开发用地6080平方米，以及该范围内的“三通一平”，即水、电、路通场地平整;Z公司负责该项目开发建设的规划、设计、施工、质量监督及各种开发建设手续的审批，负责开发项目的全部投资、房屋销售、预收款的管理和使用;开发的住宅、商业及其他建筑均按建筑面积6:4分房(即Z公司得6，XX村委会得4)，根据开发的面积按整栋楼分配17层，任何一方不得挑楼层，如一栋楼不够一方分配面积，可从另一栋楼分配，但必须是17层，以此类推等内容。房屋建成后，XX村委会分得1号楼1、2单元和6号楼1、2单元。1995年12月20日，XX村委会取得了6号楼1、2单元的房屋所有权证。1999年12月26日，Z公司与钱先生签订一份商品房购销合同，将6号楼1305号房屋以100000元的价格出售给钱先生。当日，钱先生向Z公司支付了100000元的房款，Z公司向钱先生出具了一份收据。2015年，该房屋被拆除。后钱先生向甲市乙区人民法院起诉，认为Z公司、XX村委会对该房屋违法拆除，要求Z公司、XX村委会给予其置换房屋一套，建筑面积75.3平方米。甲市乙区人民法院认为，钱先生诉称系甲市乙区人民政府XX路办事处对该楼进行了整体拆除，其起诉Z公司、XX村委会主体不适格，遂于2016年3月3日作出民事裁定，驳回了钱先生的起诉。为此，钱先生持状再次诉至法院。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、解除原告钱先生与被告甲市Z房地产开发有限公司签订的商品房购销合同;

　　2、被告甲市Z房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告钱先生购房款100000元及利息(利息自1999年12月26日起、按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的付款之日止);

　　3、驳回原告钱先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：1、关于本案原告钱先生与被告Z公司之间是否就XX花园6号楼1305号房屋签订房屋买卖合同，因被告Z公司对原告钱先生提交的商品房购销合同及房款收据上加盖的Z公司的公章未持异议，故认定被告Z公司于1999年12月26日将该房屋以100000元的价格卖给原告钱先生的事实存在。2、关于Z公司就XX花园6号楼1305号房屋是否存在一房二卖的事实。被告Z公司与第三人XX村委会于1993年签订《联合拆迁改造开发建设协议》，联合开发商品房，第三人XX村委会于1995年依据该联合开发协议取得了房屋所有权证。因此，被告Z公司将房屋卖于原告钱先生不属一房二卖，而是无权处分的行为。因权利人第三人XX村委会对被告Z公司的卖房行为不予追认，故原告钱先生请求解除商品房购销合同，要求返还购房款，并赔偿损失的诉讼请求，符合法律，予以支持。原告钱先生主张被告Z公司承担一倍购房款100000元的赔偿责任，无事实依据和法律依据，不予支持。3、关于原告钱先生的起诉是否超过诉讼时效。原告钱先生因房屋于2015年被拆除后，起诉至甲市乙区人民法院才发现所购买房屋已于1995年登记在第三人XX村委会名下，至2016年7月12日向法院起诉，并未超过诉讼时效期间。