北京房产律师靳双权：从一起案例来看如何认定阴阳合同

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告龚先生起诉称：我和被告于2012年11月29日签订《商品房买卖合同》，约定由我购买被告开发的JD.OC项目E座2单元2102号房屋，约定交房时间为2013年12月31日前。合同签订后，我按约于2012年12月7日向被告一次性支付完全部房款218883元，因该房款明显低于被告正常销售价款，为了不影响被告的销售，双方在备案登记的备案合同中约定的价款为415195元。截止2014年12月26日距离双方约定的交房日期近一年时间，我多次要求被告履行交房义务，但被告均以各种理由拖延、拒绝。所以请求法院判令：1.判令被告将我购买的房屋交付给我，并为我办理房屋权属转移登记;2.判令被告按我已付房款日万分之三的标准向我支付违约金至房屋交付之日止。

　　二、被告辩称

　　被告KK公司答辩称：我方与原告签订的商品房买卖合同是阴阳合同，原告和我方为实现各自的不法利益，恶意串通，以合法形式掩盖非法目的损害国家、集体利益，该合同系无效合同。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：被告KK公司合法开发位于甲市XX大道南段892号JD.OC房产。2012年11月10日被告KK公司全体股东就公司开发的JD.OC房产E座的销售优惠政策形成书面《临时股东会决议》，其中第一条约定：“公司对按优惠后的价格一次性付款购房的客户给予折扣，公司给予客户的折扣总额不得超过折扣前购房总价款的50%。”第五条约定：“以上优惠政策有效期截止2012年11月30日。”2012年11月29日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《商品房买卖合同》，约定：乙方所购商品房为JD.OCE-2-2102号商品房1套，建筑面积115.75㎡，购买单价为1891元/㎡，购房总价款为219432元。乙方同意为了配合甲方销售不影响其销售价格，备案单价按3587元/㎡执行。乙方在商品房买卖合同备案登记完成之日起10日内按本合同签订补充协议并一次性付清全部购房款219432元。甲方不签订补充协议的，乙方有权解除本合同及备案合同并不承担任何责任。2012年12月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》(备案合同)，该合同主要约定：原告购买被告开发的位于甲市XX大道南段892号JD.OC商品房E座2单元2102号房，建筑面积115.75㎡，购买单价为3587元/㎡，总价款为415195元;付款方式为一次性付款;被告应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房;逾期交房超过90日后，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已交付房款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。

　　2012年12月7日，原告(乙方)与被告(甲方)又签订了《商品房买卖合同》之补充协议，该协议第一条约定：备案合同中的商品房单价为3587元/㎡，购房总价款为415195元。因乙方同意一次性付款，现甲、乙双方协商一致同意解除《备案合同》第三条当中购房单价和总价条款，不再执行，甲方同意给予乙方折扣，折扣后乙方购买商品房单价为1891元/㎡，折扣后的购房总价款为218883元。甲方承诺无论如何甲方都不以价格过低为由变更或者撤消《备案合同》及本补充协议，并按照《备案合同》及本补充协议办理商品房产权证书。第二条约定：甲、乙双方一致同意解除《备案合同》第五条，乙方在本补充协议签订时一次性付清全部购房款。

　　以上合同和协议签订后，原告按约定于2012年12月7日将购房款218883元交付给了被告，被告向原告出具了218883元的收据。同时被告在备案合同中附了向原告出具的415195元购房款收据(该款未实际支付)。现双方约定的交房日期已过，被告至今未将房屋交付给原告。原、被告签订合同建设中的E座目前仍处于未竣工验收的状态，被告不能履行交房义务。还查明，被告公司2007年成立时的法定代表人为邹先生，2014年12月11日营业执照登记的法定代表人为黄先生。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、被告甲市KK置业发展有限公司在本判决生效之日起五日内一次性支付原告龚先生违约金，违约金的计算方法为：以本金218883元为基数，从2014年1月1日起按照日万分之三的标准计算至本判决生效之日止。

　　2、驳回原告龚先生的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：原告龚先生与被告KK公司签订的《商品房买卖合同》(备案)、《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同之补充协议》是双方当事人的真实意思表示，双方在签订《商品房买卖合同》(备案)、《商品房买卖合同》之后，以补充协议的形式对合同价款及付款方式进行了重新约定，该补充协议除对购房价款和付款方式进行变更之外，其余约定仍按照双方签订的《商品房买卖合同》(备案合同)、《商品房买卖合同》的约定履行，因此，该补充协议与两份《商品房买卖合同》不存在相互冲突和矛盾，不是被告所提出的系阴阳合同，三份合同均不影响和危害国家及他人的利益，是双方在平等、自愿的基础上达成的，亦未违背法律禁止性规定，故三份合同均合法有效，对双方具有约束力。被告提出的双方所签订的合同系阴阳合同和无效合同的抗辩理由不成立，不予采信。原告已按约定履行了付款义务。被告出售的房屋因未竣工验收，致使被告至今无法向原告交付房屋，被告怠于履行合同的行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告按日万分之三的标准从2014年1月1日起支付违约金至判决生效之日止的请求不违反法律规定，也符合双方的约定，故予以支持。由于该房至今未竣工验收，交房条件尚不具备，原告要求被告履行交付房屋及办理房屋权属转移登记的请求，履行条件尚不成立，故对原告的该项请求，不予支持。