房产纠纷律师靳双权解析同村村民间的农村房屋买卖纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告侯先生起诉称：我和被告是同村村民，被告马先生和唐女士是夫妻关系。2014年9月23日，我与被告马先生签订房屋买卖合同，我购买被告马先生位于XX街的房屋，我支付购房款45万元，被告马先生将房屋交付给我管理使用，我取得该房屋所有权。被告马先生未经被告唐女士同意将夫妻共同所有的房屋卖给我，所以双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。为维护我的合法权益，请求法院判令：1、判决我与被告2014年9月23日签订的房屋买卖合同无效;2、判决被告返还我购房款45万元;3、本案诉讼费用由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告唐女士答辩称：原告与被告马先生所签房屋买卖合同是真是假，我不清楚，被告马先生是否收到原告45万元房款，我也不知情;如果原告与被告马先生所签定房屋买卖合同是真实的，该合同应属无效，我也不应返还原告购房款，因为被告马先生是在和我分居期间，擅自转让夫妻共同财产，目的是转移夫妻共同财产，现被告马先生已起诉我离婚，显然被告马先生把房屋转让给原告目的是达到与我离婚时，我得不到财产。

　　被告马先生未答辩也未举证。

　　三、法院查明

　　被告马先生与被告唐女士系夫妻关系，原告侯先生与二被告系XX省XX县A村村民。2014年9月23日，原告侯先生与被告马先生签订房屋买卖合同约定：甲方(马先生)现有房屋三间，位于XX街，双方协定总房款为45万，肆拾伍万，(包括房屋地皮)，甲方收到房款后，房屋产权为乙方所有(永久性)从此双方不得反悔，如有一方反悔，需赔对方3倍房款，如有产权纠纷，由甲方负责。原告侯先生与被告马先生分别在该房屋买卖合同上签字按手印，另外有七个证明人也签字按手印。原告侯先生于签订买卖合同当天支付给被告马先生45万元购房款，被告马先生出具收条一张，收条载明“收条，今收到侯先生买房款肆拾伍万元整(450000元整)，马先生，2014年9.23”。后因被告唐女士不让原告在涉案的房屋中居住，原告诉至法院请。

　　四、法院判决

　　驳回原告侯先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条进一步规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国土资源部国土资发〔2004〕234号文件不属于我国《合同法》第五十二条规定的强制性的行政法规。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”但是该通知既非法律，也非行政法规，不能作为判断合同效力的依据。更何况其限制的只是城市居民购买农村房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”显然，法律并未禁止农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，也未对出售行为设置任何限制。至于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”其立法目的是为限制农村集体土地用于非农业建设，而农村宅基地上的房屋即使出售也未改变宅基地的性质，其仍属于农村建设用地的性质。故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由，我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，法律、行政法规对农村房屋买卖行为也未作禁止性规定。原告侯先生与被告马先生是同村人、属于同一集体经济组织，故本案双方所签的《房屋买卖合同》应认定为有效。

　　本案系农村房屋买卖纠纷，被告唐女士称不清楚房屋状况显然不符合生活经验法则，其该主张既无明确的事实主张也无证据予以证明，故不予采纳。被告唐女士称涉案房屋系与被告马先生的夫妻共同财产，被告马先生擅自单方转让夫妻共同财产，房屋买卖合同也应当归于无效。但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另外根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条规定：”夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”原告侯先生已经支付了合理对价并实际居住涉案房屋，由于目前农村房屋大多没有进行房屋所有权登记，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条的规定，原告应是善意取得，原告侯先生与被告马先生签订的房屋买卖合同为有效合同。

　　综上，原告侯先生与被告马先生双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在法律、行政法规规定的其他法定无效的情形，应认定为有效合同。原告主张《房屋买卖合同》无效，缺乏事实和法律依据，故对此不予支持。