房产律师靳双权：农村户口转为城市居民后还可以在原村购买房屋吗

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告陶先生起诉称：1996年4月13日，我与陶某甲签订《卖房契约》，将我位于甲市乙区XX镇D村(现址为D村C区155号)的北房六间、西房两间卖于陶某甲。房屋总价款为48000元。陶某甲付清房款后，我将房屋及集体土地建设用地使用证交于陶某甲。陶某甲为城市居民，根据法律规定二人所签《卖房契约》违反国家的法律、法规，根据合同法的有关规定应属无效。所以请求法院判令：1、要求确认我与陶某甲1996年4月13日签订的《卖房契约》无效;2、要求陶某甲返还我名下的集体土地建设用地使用证。

　　二、被告辩称

　　被告陶某甲答辩称：我本是D村村民，后来才转为居民的。1986年我的户口又落回到D村自家老宅，在1996年4月13日，我购买了陶先生的房产(即甲市乙区XX镇D村C区155号)，协议经过D村村委会盖章确认，钱款全部付清，陶先生将院落及《集体土地建设用地使用证》交付我，我购房后一直居住在诉争房产，户口也落在诉争房产。我原有祖宅已经卖给本村村民，现在该诉争房产是我唯一的住所。我不同意原告的诉讼请求。根据相关法律及法院会议纪要规定，对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，也可认定转让合同有效。我属于回乡落户的职工，而且买卖房屋是在1999年以前，并得到村委会的认可，我的户口也已经落在诉争房产，我们之前的买卖符合法律规定，应该认定有效。

　　三、法院查明

　　陶某甲原为甲市乙区XX镇D村集体经济组织成员，后到外地工作将户口迁出转为居民身份。1986年8月11日，陶某甲将其居民户口由甲市乙区迁回D村原籍老宅，即甲市乙区D村1号。1996年4月13日，D村村民陶先生与陶某甲签订《卖房契约》、《买房契约》，两份契约内容一致，约定如下：“D村陶先生经中证人说和，愿将位于D村一处北房六间、西配房二间，卖给本村人陶某甲。共计人民币四万八千元，于1996年4月13日同中证人付清。今后房子长期归陶某甲所有，任何人无权干涉，今后，国家集体征收各种费用由陶某甲交纳。(过户买主办)”。《买房契约》有买主陶某甲及中证人的签字，《卖房契约》有卖主陶先生及上述中证人签字，两份契约均加盖D村村民委员会印章。随后，房款两清，陶先生将其名下登记的集体土地建设用地使用证交给陶某甲。1998年，陶某甲将户口迁至诉争房屋，派出所户籍登记表上显示其户籍住址由甲市乙区D村1号变更为甲市乙区D村C区155号。

　　四、法院判决

　　1、原告陶先生与被告陶某甲于1996年4月13日签订的《买房契约》与《卖房契约》均无效。

　　2、被告陶某甲于本判决生效之日起七日内将集体土地建设用地使用证返还给原告陶先生。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：违反法律、行政法规等强制性规定而签订的合同无效。农村私有房屋买卖合同应认定无效。房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定，农民的住宅不得向城市市民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证;宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村房屋买卖中买受人明为买房，实为买地，在房地一体格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，这就损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的;农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，买受人无法获得所有权人的保护。本案中，陶先生擅自将属于集体所有的宅基地及地上房屋转让给城市居民身份的陶某甲，违反了国家法律法规的强制性规定，该房屋买卖行为无效。虽然陶先生诉讼请求只要求确认《卖房契约》无效，但靳律师认为《卖房契约》与《买房契约》均属此房屋买卖行为衍生出的两份契约，实属一个行为，不可分割处理，故《买房契约》与《卖房契约》均也认定无效。合同无效后双方应互相返还房屋及房款，但陶先生诉讼请求只要求陶某甲返还集体土地建设用地使用证，对此，不持异议。

　　陶某甲认为该案适用“对于1999年1月1日《土地管理法》修订后，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，可认定转让合同有效。”的规定。靳律师认为，该规定是对上述人员长期漂泊在外，或退休返乡人员，在原籍没有房屋的情况下，购买了本村村民房屋安度晚年、落叶归根使用。陶某甲在购买陶先生房屋时，其在D村1号有住宅一处，且1996年购房时已是居民身份。另该诉争房屋在购房多年后至今未变更登记。陶某甲的情况不符合上述会议纪要的精神，对其抗辩理由不予采信。