北京房产律师靳双权：购买没有两证的农村房屋引纠纷

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告冉女士起诉称：2015年7月8日，在XX县Z房产中介有限公司介绍下，我和被告签订了《立尽房屋契约》，我出资335800元购买了被告位于XX县XX村108号房屋。2016年9月14日，因诉争房屋属于违法建筑，XX县L镇人民政府向我送达了责令限期拆除通知书，2016年9月份诉争房屋被拆，我购买诉争房屋后一直居住使用该房屋至被拆迁之前。我找到被告要求其返还购房款遭拒。因诉争房屋属于违法建筑，不能登记领取权属证书，属于不得转让的房产，双方签订的《立尽房屋契约》违反了法律强制性规定，应属无效，被告应返还我购房款。被告与L镇政府签订了《L镇建筑物自拆协议书》，并领取了补偿款。所以请求法院判令：1.确认我和被告于2015年7月8日签订的《立尽房屋契约》无效;2.被告返还购房款335800元并赔偿利息损失(从起诉之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行之日止);3.本案诉讼费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告马先生答辩称：我将诉争房屋出售给原告后，按约收取原告给付的购房款，原告购买诉争房屋时明知诉争房屋状况，即该房屋未办理产权证，并约定了若涉及政府拆迁的后续事宜由原告负责处理，我直至原告要求退房时才知道诉争房屋系违章建筑，而且涉案买卖合同并未违反法律或行政法规的效力性规定，即使诉争房屋无效，也不必然导致法律行为无效，因此，原告要求返还购房款并赔偿利息损失的诉请没有依据，马大叔系我父亲，我与父亲未与L镇政府签订了《L镇建筑物自拆协议书》，亦未领取相关补偿款。

　　三、法院查明

　　2015年7月8日，原告冉女士与被告马先生签订一份《立尽房屋契约》，约定原告向被告购买位于XX县XX村108号房屋一间，购房价为335800元。该契约的附注载明：“……此房至今还未办理房产和土地二证，如果以后政府允许办理……此房屋如以后政府需要拆迁或重建等一切事情均由买方全权负责处理……”。协议签订后，原告向被告支付了购房款，被告向原告交付了被告与夏女士签订诉争房屋的卖尽契原件、夏女士两夫妻身份证复印件、被告身份证复印件及户籍地单身证明原件。甲市人民政府作出的《冉先生信访事项复核申请不予受理决定书》(以下简称《不予受理决定书》)载明“……坐落于XX县XX村108号……被列入拆迁范围。由于该房屋没有相关合法手续，XX县L镇人民政府于2016年9月14日、20日分别两次作出《责令限期拆除通知书》，未果之后被强制拆除。期间，该房原房主与镇政府签订了《L镇建筑物自拆协议书》，协议中约定了征地补偿费、限时自行拆除奖励、补助费等”。

　　四、法院判决

　　驳回原告冉女士的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：农村房屋是否属违法建筑依法应由相关行政主管部门进行界定，不属于法院审理范围。现原告仅凭甲市人民政府作出的《不予受理决定书》上所载明的内容，尚不能证实诉争房屋属违法建筑。目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，原、被告双方房屋买卖不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，诉争房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，应认定为有效。此外，涉案合同双方已实际履行完毕，原告冉女士亦曾实际居住使用该房屋，现原告冉女士主张涉案合同无效，有违诚实信用原则，故对其请求，不予支持。