农村房屋买卖合同的效力，法院如何认定？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　刘某1诉称：1996年马某和刘某2就转让122号的房屋达成一致意见，并签订了房屋转让协议书。房屋实际转让的日期是1996年1月8日，但基于其他考虑，协议上填写了1995年1月8日。我与刘某2是兄妹关系，父亲刘老和母亲张某均已去世。马某是居民户口，属于第二居民委员会管辖，加工厂职工。我认为马某作为城镇居民通过刘某2购买我已过世父亲刘老名下的农村宅基地上所建房屋，虽然房屋转让协议系双方真实意思表示，但是马某的购买行为因违反了法律强制性规定，故该协议不具有法律效力。而且刘某2出售的房屋原属刘老、张某所有，现二人均已去世，刘某1亦是继承人之一，刘某2擅自处理父母财产，侵犯了我方的继承权。故诉至法院，请求法院依法确认马某、刘某2于1995年1月8日签订的122号房屋转让协议无效。

　　2、被告辩称

　　马某辩称：我在购买122号宅基地时还属于四季青镇的农民，2000年因征地转入非农业户口，房屋的所有权经我方向国土资源局咨询，属于四季青镇集体的财产，而非村集体所有，我是该集体经济组织成员，依法享有本集体组织成员的权利，购买房屋合法有效，虽然没有办理房屋登记，但根据《物权法》第15条不影响合同效力。另外，刘某1没有提出其对房屋具有权利的证明，我认为其没有物权请求权，不具备起诉资格，并且其也非转让协议的卖方，根据合同相对性原则，无权对合同效力提起诉讼，故在本案中刘某1缺乏原告资格。根据调取的1994年审批村民建房的管理规定第14条和第27条，亦可知四季青镇并未禁止本集体经济组织转让房屋，也不禁止跨村转让房屋，四季青镇允许村民私自买卖房屋后补办审批手续。故我不同意刘某1的诉讼请求。

　　二、法院查明

　　刘老与张某系刘某1和刘某2之父母，刘老与长老都已去世。

　　刘某2与马某签订《房屋转让协议书》，约定刘某2将北房三间、西房贰间独门独院，屋内院内一切设施转让给马某，双方协商一致同意房屋售价陆万伍仟元，房屋设置东边是刘某2，西边是张某1……经双方商定，所售房屋经双方签字之日起将归属马某，所售房款陆万伍仟元一次性付清，双方签字生效。该协议由刘某2、马某签名。该协议落款日期为1995年1月8日，但双方认可协议签订日期实际为1996年1月8日。

　　2014年10月10日村委会出具《证明》、1999年12月北京市劳动局《农转工人员自谋职业协议书》和2014年9月28日四季青派出所开具的《证明信》等表明，马某于1999年12月农转非自谋职业，转非前属于兰靛厂村农业户口。

　　另查，本案争议房屋所处土地属于北京市海淀区四季青镇合作经济联合社，兰靛厂村及祁家村同属四季青乡集体经济组织。

　　三、法院判决

　　1、一审判决

　　确认刘某2和马某签订的《房屋转让协议书》无效。

　　2、二审判决

　　1)撤销一审民事判决;

　　2)驳回刘某1的诉讼请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　刘某2与马某于1996年签订的《房屋转让协议书》，至今已经实际履行了近二十年，马某购买该房屋后，与刘某1之母及刘某2相邻居住，刘某1之母生前并未主张该房屋买卖合同无效，刘某1亦不能证明其对出售房屋一事不知晓。现刘某1主张其既不知情亦未认可，因该说法有悖常理，法院不予采信。

　　无处分权不影响债权合同的效力，刘某1现以其系涉案房屋共有权人，刘某2无权处分共有财产为由，要求确认刘某2与马某于1996年签订的《房屋转让协议书》无效，没有法律依据。

　　本案系农村同一经济组织不同村落村民间的农村房屋买卖合同纠纷，按照当时的法律、行政法规未对农村房屋的买卖做出明确禁止性规定，同时，房屋的购买人马某与刘某2是同一集体经济组织成员，依据相关法律主旨以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，农村房屋可以在同一集体经济组织成员之间流转，故刘某2与刘某1主张《房屋转让协议书》违反法律禁止性规定无效，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，刘某2与马某于1996年签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，应为有效。