房地产律师解析宅基地使用权含义
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-02
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《物权法》颁布前，宅基地使用权并不是作为独立的物权而存在，它只是作为集体土地建设用地使用权的一种特殊形式，相关法律规定是把宅基地的规定列入在建设用地的规定之中，并未对宅基地进行单独的规定，如《中华人民共和国土地管理法》在第五章建设用地中对宅基地进行了规定；1995年原国家土地管理局发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》对宅基地使用权的确认则列在第五章集体土地建设用地使用权中；2007年12月30日公布的国土资源部第40号令《土地登记办法》对登记的土地权利的类型中，并没有单设宅基地使用权的权利证书，对宅基地使用权颁发的证书依然是集体土地使用证，只是在证书中载明是宅基地，如《土地登记办法》第17条第1、2款规定：“土地权利证书包括：（一）国有土地使用证；（二）集体土地所有证；（三）集体土地使用证；（四）土地他项权利证明书。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。”
正是由于我国立法上对宅基地使用权的不明确，因此在宅基地使用权的立法过程中，理论界对宅基地使用权的性质意见并不统一，主要存在以下三种观点：
（一）宅基地使用权是一种地上权
地上权是罗马法传统的所有权、地役权体系之外的一项权利，是地上物的权利，地上物灭失，则地上权灭失。但在各国立法过程中，地上权与所有权的关系颇有争议，有的国家主张地上权同于所有权，如法国民法立法中没有所有权之外的“物权”概念，因此作为自物权的地上权在《法国民法典》被认为是土地所有权的概念。《法国民法典》第552条规定，土地所有权包括地上所有权与地下所有权，据此，土地所有权人享有地上权；有的国家主张地上权独立于所有权作为独立的用益物权而单独设立，如德国的民法将物权体系进行了系统化的规定，在德国的民法典和《地上权条例》中将地上权定义为：使因设定权利而享有利益的人，享有在土地上或者地下设置建筑物的可转让或者可继承的权利。其土地的用途限于设置建筑物，不限于住房，包括“符合建筑规章之各种形式的建筑物”，但不包括各种植物等，在德国民法的规定中，地上权的目的非常明确，即地上权就是土地建筑权。
主张宅基地使用权是地上权的人认为，宅基地使用权本质上属于地上权，从权利体系上应将它纳入到地上权的制度体系之中，并在我国设立“地上权”以概括非所有人因建筑物或其他构筑物而使用国家或集体所有的土地的权利，对从属于地上权的宅基地使用权则没必要进行单独设立。#p#分页标题#e#
（二）宅基地使用权是一种土地使用权
在我国现行的土地权利体系中，土地使用权是一种非常广泛的概念，但从我国土地使用权的权利的独立性、权利内容及功能的全面性以及承载的民事流转功能等分析，我国的土地使用权与传统的使用权有本质的不同，甚至有学者认为，我国的土地使用权近似于土地所有权。
主张这种观点的人认为，宅基地使用权和土地使用权都是对土地的利用，而且也符合我国已有的土地权利体系的设置。《物权法》公布以前，宅基地使用权只是作为集体建设用地使用权当中的一种特殊形式，因此为便于法律适用的连续性，主张将宅基地使用权制度直接纳入到土地使用权制度的调整之中。
（三）宅基地使用权是一种独立的用益物权
传统民法将独立于所有权以外的他物权，按其权利是以追求物的使用价值还是强调物的交换价值为依据，分为用益物权和担保物权。用益物权主要指权利人对他人所有物享有以使用收益为内容的物权。主张宅基地使用权是一种独立的用益物权的人，认为宅基地使用权的目的是为了对他人所有的土地的使用，即是在他人所有的土地（农民集体所有的土地）上建造住宅的权利，因此具有用益物权的性质，是用益物权体系中的一种。虽然我国现有的土地权利体系中，是将宅基地使用权列入到集体建设用地使用权之中，但宅基地使用权的取得方式、具体权利内容及实际使用等方面均与集体建设用地使用权存在明显的区别，而且在实际的登记发证中，宅基地使用权的登记发证也明显区别于一般的集体建设用地使用权的登记发证，在实践中宅基地使用权有自己专门的土地凭证即《宅基地使用证》，因此将宅基地使用权作为独立的一种用益物权。
我国的物权立法最终采纳了第三种观点，在历次物权法草案审议稿中，也都将宅基地使用权和建设用地使用权作为两种不同类型的用益物权，并专章进行了规定，如《物权法》第十三章专章规定了宅基地使用权。《物权法》对宅基地使用权的权利设置及规定，既符合宅基地使用权本身的权利特性，也符合实践的做法和需求，还结合了《土地管理法》、《担保法》对宅基地使用权的规定和中共中央、国务院有关文件对宅基地数量和主体的限制以及我国土地管理制度的改革状况等。为适应未来发展的需要，给进一步深化改革留有空间，《物权法》对宅基地使用权的转让和抵押问题仅作出衔接性的规定，这种做法既是必要的，也是可行的。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】