一、宅基地使用权是否可以自由流转？
宅基地使用权应否允许自由流转问题，立法者出于政治上的考量，并没有在《中华人民共和国物权法》中对宅基地使用权的自由流转问题作出明确的选择，而是交由现行法律以及国家政策规范。这种回避焦点问题的做法，直接导致按照目前政策规定，宅基地使用权仍然不能自由流转。这不仅在理论上造成混乱，而且与客观实际不符，弊端甚多。
二、宅基地使用权有何弊端？
1、违反民法公平正义的法理
农村的宅基地使用权是不允许自由流转的，这不仅导致土地所有者之间法律地位的不平等，国家所有与集体所有截然不同，也直接导致使用者主体之间的不平等。
2、不利于农村居民利益最大化的实现
(1)现行法律有关宅基地使用权主体的特定性的规定，直接影响到农村居民身份的转换，不利于打破城乡二元结构。按照现有政策，只有农村居民才能享有宅基地使用权。那么，他们如不想放弃现有的宅基地使用权(包括上面的房子，甚至祖宅)，就必须永远囿在农村，保持农民的身份。一旦他们本身“农转非”成了“城里人”，就将无法再保留对宅基地使用权享有的权利，房随地走，自然其上的房子也将不属于他们。所以，宅基地使用权主体上的特定，限制了人口的流动，不利于城乡差别的缩小。
(2)严格禁止宅基地使用权(包括其上的房屋)的流转，不利于农民生活。不允许农村居民出售房产、地产，无异于宣告农民的宅基地使用权其实是一份“死产”，难以缓解农民贷款难的问题，对农民的脱贫非常不利。也将不利于城镇居民到农村创业、居住，客观上也减少了农村本身发展的活力。
3、不符合客观实际
随着农村经济的发展以及城镇化的进程，现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。主要有不同主体之间的流转，包括出租、转让、。这几种流转行为的受让主体未有限制可以是自然人、法人或其它经济组织而且身份也突破了同一集体经济组织的限定。未有土地主管部门宏观调控引导的民间行为，必然导致土地资源的严重失衡。买卖的根本问题在于如何处理农村房屋与宅基地使用权的关系。现行法律采取严格限定的做法，虽然其初衷在于保护农村和农民利益，但实际上回避了问题。在工业化与城市化日益深入的今天，许多农民都已经与传统意义上面朝黄土背朝天的农民有根本上的区别。众多农民加入了城镇居民的行列，其在农村的房屋如何处理?如果是只能转让给村集体内部的成员,其价格是可想而知的，此其一。其二众多农民需要摆脱贫困，需要创业资金，而单凭国家的贷款是远远不够的，房屋作为其最重要的财产却不能充分利用，是不合理的。其三，我国正逐步消除城乡二元体制，有些省份已经开始试点，在取消城乡户籍区别，实现迁徙自由等制度之后，如何处理农村和宅基地使用权问题?
4、诸多法律问题无法解决
由于《中华人民共和国物权法》回避了宅基地使用权流转问题，而由现有政策进行调整，由此造成对于现行政策没有、也无法调整的法律问题缺乏法律调整。比如宅基地使用权能否租赁的问题，现行法律和有关政策并无规定。比如，宅基地使用权能否继承的问题，现行法律和有关政策也比较模糊。这些问题，本来应该由物权法在制定过程中，通过解决宅基地使用权的流转问题予以规范。但是，按照现有的《中华人民共和国物权法》精神，这些问题仍处于混沌状态，仍需要靠司法解释来处理。这显然不利于宅基地使用权制度的完善，不利于农民利益的保障。由此可见，正面回应宅基地使用权自由流转制度，允许宅基地使用权自由流转，不仅是完善物权法的必然要求，也有利于农村经济的发展。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×