农村房屋到底能不能买卖

　　一、农村房屋买卖的现实因素

　　农村房屋买卖自古有之。但是随着我国城市化进程加快，我们能够看到如下事实：一方面越来越多的农民进城务工甚至长期定居在城镇使得其农村房屋空置;另一方面由于城市房价的过快上涨导致普通工薪阶层的购房压力激增而基于对其居住权益的考虑而购买相对便宜的农村房屋，存在着对农村房屋买卖的巨大需求。尤其是因为农村房屋拆迁带来的巨额补偿利益往往会令出卖人改变初衷，向法院起诉要求确认房屋买卖合同无效，此类纠纷在近年来呈现爆发趋势。

　　农民对其合法建造的房屋依法取得所有权并有权进行处分，这是《物权法》等法律的明确规定。但根据“房地一体”的原则，对农村房屋的处分实质上是连同对农村宅基地使用权的转让。而对于宅基地使用权流转的合法性问题，我国法律规定并不明确。这使得人民法院在认定农村买卖合同效力时裁判标准不一，裁判结果也大不相同。

　　二、农村房屋买卖合同效力与身份属性息息相关

　　法院在对此类案件进行裁判时，依据买卖双方身份的不同会作出不同的裁判：

　　(1)城镇居民与农村村民之间的房屋买卖;(2)不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖;(3)同一集体经济组织成员之间的房屋买卖。

　　1、城镇居民与农村村民之间的房屋买卖合同，往往被认定为无效。

　　宅基地系村集体经济组织无偿提供给本集体成员使用，目的是保障农村村民的基本居住权益。根据国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知 》(国办发〔1999〕39号)第二项规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”该《通知》仅仅是部门规章层面、效力较低，根据《合同法司法解释二》的规定不能据此认定合同无效。但该《通知》从国家政策上层面禁止将农村房屋向城市居民出售，人民法院在审理案件时也很难做出与政策相违背的判决。

　　另外，根据《土地管理法》第63条也明文规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用与非农业建设。”该规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制，农民出卖房屋的行为实质上使土地使用权也进行了转让，该行为被法律所禁止，所以转让房屋的合同无效。

　　综上可知，故城镇居民与农村村民之间的房屋买卖合同一般认定为无效。

　　2、不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同，以无效为原则，有效为例外。

　　宅基地使用权是村集体经济组织成员权益，目的是保障本集体经济组织成员的基本居住权利，其他集体经济组织成员无权取得。故不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同，以无效为原则。《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》，其中第19条规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。”

　　但是基于一次性解决问题或者法的安定性，对于虽然签订合同时非该集体经济的成员，但后来取得该集体经济组织成员资格的、农村房屋经过多手转让，最终买受人为房屋所在地集体经济组织成员的等例外情况，可以例外的认可其房屋买卖效力。但是认可其房屋买卖效力的重要权衡因素就是，维护宅基地使用权是村集体经济组织社员权，维护其在村集体经济组织这一有限范围内行使禁止不当扩大范围的城乡土地二元结构这一立法目的。

　　3、同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，原则上认定为有效。

　　同一集体经济组织成员之间的房屋买卖和宅基地流转，并未被我国法律所禁止，因此这类案件一般认定为合同有效。

　　需要注意的是，同一集体经济组织成员在签订房屋买卖合同后，基于各种原因出卖人反悔，以农村房屋买卖合同违反《土地管理法》第六十二条一户一宅原则之规定，主张合同无效。对此法院一般不予支持。原因是一户一宅是指村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非指村民不得买卖农村私有房屋，即便违反一户一宅规定的也应属于有关行政机关基于行政职权进行处理的范围，并不影响此前双方之间的房屋买卖行为的法律效力。

　　三、笔者观点

　　从整体的司法环境来说，在处理农村房屋买卖纠纷时，法院在裁判时将会严格审查当事人是否具有本集体经济组织成员资格，并进而认定农村房屋买卖合同的效力。但是基于国家现在已经在部分地区进行试点改革，我们能够确信在将来原有的城乡二元土地结构将会被改变，农村房屋买卖的争议将会消弭。