卖房人定价策略和评估方法
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-10
卖房子要掌握市场行情，评估合理售价，具体方法有：
(1)向附近邻居打听近期房子的出售价格。
(2)委托多家经纪公司进行估价，并向其咨询近期三个月的市场成交行情。
(3)从报纸杂志上广告的房价比较与自家邻近的房屋售价。
(4)变身询价：分别以买方身份（通常较高）、卖方身份（通常较低）向经纪公司询价。
(5)对于实行存量房网上签约的城市，要求经纪公司或个人遵守售前网上挂牌制度．政府也会定期公布成交价格，因此这种挂牌价对卖方定价也是很好的参考。但需要注意的是：由于售前挂牌价往往会比实际售价要高10%左右，这是卖家留出的杀价空间，而政府公布的成交价则会偏低，这是因为政府成交价格的基础数据来源于各区县建委数据库，此数据为买卖双方在办理产权过户及缴税时在《买卖合同》上登记的数据。这个价格偏低的原因是买卖双方为避税而做低合同价导致的，可能并不是双方的真实成交价，因此，卖方在参考这两个数据时应注意修正，一般来讲，同一个小区内的二手房由于交通、配套条件相同，可以参照最近的成交记录进行定价。但是定价时，还应考虑楼层、朝向、面积、户型、景观，甚至一些特殊因素。可利用市场比较法进行估价，即将估价对象与在估价时近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。在市场比较法估价中，需要对交易情况、交易日期、房地产状况进行修正。
操作步骤：第一步，搜集交易实例。第二步，进行交易修正。第三步，求取比对价格。
卖房人如何评估房？
二手房交易时，由于买卖双方的角色和心态不同，双方对房屋的价格有不同的心理预期，卖方总与同地区商品房的新房价格做比较，开价与商品房差别不大。而买方认为，无论如何，自己买的也是一个旧房子，再新也不能与新房子做比较。因此，买卖双方往往是对价格的心理预期相差较大。其实从市场的角度来说，二手房与一手房在价格方面还是不一样，二手房的价格还是有规律可循的。如果给二手房估价，应考虑以下几个因素：
(1)折旧因素。房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，一般房屋的折旧期限为50年，每年的折旧率为2%。房改售房规定的旧房折旧率就是每年2%。
(2)户型因素。旧房的套型落后，功能陈旧，房屋所有建材一般已淘汰，房屋质量不如新房，这些因素与新建商品房无法相比，一般小厅、小厨、小卫的旧房减10 010。
(3)楼层对价格也产坐影响。以6层楼房为例：2层和5层为基准价，1层和6层减3%，3层和4层加3%，房间如无朝南门窗减5%。
(4)环境因素。环境因素既有自然的也有社会的，既有大环境，也有小环境。在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等，旧房与新房都有所不同。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%，位于省、市重点中小学
区的加10%。
(5)心理因素。如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，人们一般不愿意买旧房，如果旧房的价格同新房相差不大，买旧房人就会有难以逾越的心理障碍。有些售房人没有获得买方信息的渠道，又没有时间，于是就直接委托中介公司发布信息。通过中介公司售房几种方式：一是多家代理，向多个中介公司登记自己的房源；二是独家代理；三是限时出售。通过多家中介售房的缺点是：卖方在等待成交的时间里得不到任何时间补偿，且遇到不法中介的几率增加，同时又要忍受不同经纪公司多个经纪人的电话频繁打扰。通过独家代理的方式，避免了多家代理中业主时常被打扰的尴尬，同时规避了由于接触多家中介公司而带来的不确定性风险。限时出售的具体做法是：经纪公司与业主商定委托时限（一般为1个月，最长不应超过3个月），若超时未售出，经纪公司承诺赔付业主一定金额。到期如果没有出售，业主还可以继续委托中介公司限时出售，也可以另行委托其他机构出售或者自行出售。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】