如何确切掌握二手房的真实报价？
来源：未知 作者：未知 时间：2012-11-19
由于二手房的价格受各方面的影响较多，存在着一定的不确定性，我们可以通过以下方式来掌握二手房的真实房价。
(1) 辩证地看中介经济公司的报价。
有些经纪公司对房主和买家的报价存在一定的差距，对买家报价较高，以留下对房价商量的余地，以利于房子的销售或便于低收高卖。因此，作为买方，若想了解真实的房价，需要仔细了解房子的面积、朝向、楼意牵代、装修程度等。通常情况下 ，一些正规的经纪公司会定期将成交案例上传到公司的门户网站，有极强的参考价值。
(2)参考报纸刊登的报价，推估可能成交的行情。
(3)参加二手房房展会了解房价。
(4)参考政府指导价。(但政府指导价一般较低，修正方法繁琐，参考难度较大)。以当地二居室的租价的三倍再适度加300～500元，得出的价格对该地区房屋出售单价有一定的参考性。
二手房价的形成，无非是两个方面:一是实体因素，二是影响因素。实体因素可以参照一定标准，但影响因素则带有强烈的主观性，需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握。一般而言，影响因素可以分为以下三大类:一般因素、区域因素和个别因素。
一般因素:这是随时随地都在起作用的因素，它的作用虽不明确，却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如，大城市人口密度大，小城市人口少，密度小，同样的房子大城市肯定贵。“成功人士”汇集的社区，肯定比工业区的职工社区房价要贵得多。家庭规模不断缩小，能更好地保护个人隐私的户型肯定比公共宿舍式的房子好卖。这些都是与人口有关的社会因素的影响。此外，心理因素也会影响房价。若卖主此刻正债主盈门，或是打离婚官司，或者忙于搬迁，此时只恨不能早日脱手，但求少亏而已，房价也会开得较“温柔”。
区域因素:就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关，考察区位质量，建议从以下方面着手:
(1)气候条件。阳光是否充足，空气是否清新，是否一年四季都风沙满天飞。
(2)居民素质如何。它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社区需要。
(3)街道与交通状况。例如，晚上是否有路灯，是否晴天一地灰，雨天一地泥，交通是否方便等。
(4)基础设施与公益设施状况如何。例如，住家地附近是否有幼儿园、学校、医院、银行、邮局等。
(5)商业网点是否齐全。例如，购物是否便利。
(6)环境状况。如是否有晨跑、散步或者遇狗的空间。
(7)住宅布局是否合理。例如，楼与楼之间的距离是否宽阔，不要因为狭窄而相互妨碍等。需要强调的是，区域因素中，以人文环境最为重要，其道理不言自明。
个别因素:影响二手房房价的个别因素可以从以下方面考察:二手房的结构，是钢筋混凝龙结构还是混合结构，或是砖木结构，结构不同，造价就不同;使用年限不同，二手房的式样、设备、质量、装修等无需多言价格自然也会不同。。需要强调的是，建筑层面、设计质量、建筑质量以及原屋主的对于二手房而言也很重要，使用质量直接关系到成色、保养等问题。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】