房产北京律师解析二手房屋居间服务纠纷问题
来源：未知 作者：未知 时间：2014-05-28
案例一：
张某通过中介看到一套二手房挂牌出售，觉得比较合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，当天向中介付了意向金1万元。但是，当中介联系到上家，确认房屋买卖事宜并转付意向金时，上家反悔，以家庭意见不统一为由拒绝卖房。无奈，中介只得通知张某，居间不成功，上家不肯卖房，请他另换其他房屋，或取回意向金。但张某认为，买卖不成，中介公司应承担违约责任。经多次协商，张某与中介未取得一致。张某把中介告上法院，要求中介按照“定金法则”承担赔偿责任。法院一审判决驳回了张某的赔偿请求，二审维持原判。
律师点评：
在这类纠纷中，有个共同的特征，即下家认为既然与中介签订居间合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后却未能买到房子，认为中介违约了。近两年，由于房价上涨，这样的纠纷非常多。买房不成而房价上涨，购房者心理难以平衡。这样的主张法院是不能支持的。居间服务是信息服务和媒介服务，居间服务最显著的特征是“居间性”，即居间人不是上下家任何一方的代理人，其服务行为是事务性行为，不是法律行为，不能决定买卖最后能否成功，当然也不能承担上下家任何一方的权利或义务。当然，若居间不成，根据我国《合同法》的规定，中介不得向委托人收取报酬。居间活动的商业风险依法由居间人自行承担。
案例二：
马某为改善居住条件，将其一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同。合同约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于23万元的价格出售房屋，委托期限自2002 年9月1日起至同年11月30日止。合同约定，上家在委托期内私下与他人成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价格的2.5％计收中介服务费。居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下成交。经交涉，马某认为，房屋是他们夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同，并以此为由拒付中介费。经多次协商无果，无奈，中介将马某告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。一审法院查明上述事实，认定居间合同合法有效，依法判决马某支付约定的中介费。对此马某没有上诉。
律师点评：
马某被判按约支付中介费，体现了合同的严肃性及国家法律法规的强制性。那么，马某提到的合同无效理由为什么不成立呢？居间合同与房屋买卖合同有本质的区别。属共同财产的房屋，若未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认定。在司法实践中，一种意见认为，居间合同的本质是基于居间服务的委托合同，委托人只要是完全民事行为能力人且以自己名义订立居间合同，一经订立即可生效。由于对委托居间的房屋没有合法的处置权而居间不成的，不影响居间合同的效力。另一种意见认为，如果委托人对所委托居间的房屋没有合法处置权且不能形成表见代理，事后又不能得到追认的，居间合同则归于无效。如果中介经纪人履行了必要的审查义务且委托人隐瞒了权利瑕疵的，中介可按约或根据实际损失追究委托人的缔约过失责任。在本案中，无论采用上述哪种观点，由于马某和王某已实际成交，因此居间合同无效的辩解当然不能被采纳。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】