二手房买卖中，买方与产权人私下交易，中介方如何维权？

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一、基本案情
1、原告诉称
2018年2月1日，被告通过我公司居间与产权人于某就北京市海淀区xx路x号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》。根据《居间服务合同》约定，被告应予签约当日向原告支付居间服务费143440元，并约定了相应的违约金。之后，被告以首付不足为由要求解约，2018年2月30日，三方签署《解约协议书》，但被告违反协议约定，另行就上述房屋达成交易。为维护原告合法权益，请求法院依法审理。
2、被告辩称
被告辩称，2018年2月20日，被告、于某及原告三方签订解约协议，其中第一条约定，解除三方之前签订的书面合同和口头约定，根据该条，被告没有违约行为；被告没有购买涉案房屋，也未通过中介购买涉案房屋，即使被告购买了涉案房屋，原告要求被告支付居间服务费也没有依据。
二、法院查明
2018年2月12日，本案被告在原告的居间下，与案外人于某、于某1作签订了含《买卖定金协议书》、《房屋买卖合同》、《补充协议》等房屋买卖签约文件，约定被告购买案外人于某、于某1所有的北京市海淀区xx路x号房屋（以下简称x号房屋）。
同日，案外人于某、于某1作为甲方（出卖人）、被告作为乙方（购买人）与原告作为丙方（居间方）签订了《居间服务合同》。约定，甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情资讯；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。居间代理费因交易涉及房款分多次交付；X等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按费率上浮10%的标准向xx地产缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为人民币（小写）143440元，其中由甲方承担人民币（小写）0.00元，乙方承担人民币（小写）143440元，并应于本合同签订当日向丙方支付。甲、乙双方利用丙方所提供的信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他居间方签订《买卖合同》，甲、乙双方应当承担违约责任；丙方有权要求甲乙双方支付本合同约定的全部居间代理费。
2018年2月30日，案外人于某作为甲方（出售人）、被告作为乙方（买受人）、原告作为丙方签订《解约协议书》，约定，鉴于甲方通过丙方居间向乙方出售x号房屋，三方分别或共同签署了相关法律文件，现因受到新政策影响，双方无法再继续履行房屋买卖协议，经甲乙丙三方友好协商，达成如下协议：本协议一经生效，甲乙丙三方此前分别或共同签署的所有关于上述房屋买卖、代理及相关协议（无论口头、书面或其他形式）均告解除。除本解决协议书所确定之责任外，甲乙丙三方互不承担其他任何责任。协议生效之日起2个工作日内，甲方应履行以下义务：（1）办理网签注销手续；（2）甲方退还乙方定金180000元。乙方应履行下列义务：（1）办理网签注销手续；（2）乙方承诺一年内不通过其他中介机构购买本房屋……因协议一方或多方不履行或延迟履行本协议约定事项给其他方造成损失的，违约方应承担赔偿责任……
2018年3月20日，被告之妻朱某以房屋买卖形式从案外人于某、于某1处将涉案房屋过户至朱某名下。就此，被告称，其询问过朱某关于涉案房屋的具体买卖事宜，朱某未回答，并称系案外人于某、于某1联系朱某购买涉案房屋，并非通过其他中介机构购买，此事也与被告无关。经询，被告购买涉案房屋时，其与朱某处于婚姻关系存续期间。
 
三、法院判决
北京市朝阳区人民法院经审理后判决如下：
1.被告于本判决生效后七日内支付原告居间服务费70000元；
2.驳回原告其他诉讼请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
本案当事人双方签订的《解约协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，合法有效，当事人均依约履行各自义务。
关于被告之妻朱某购买涉案房屋，被告是否构成违约的问题。本案中的《解约协议书》约定被告不可在协议签订后一年内通过其他中介机构购买涉案房屋的目的在于限制被告为躲避支付居间服务费而私下与买受人就涉案房屋进行成交。被告虽未在协议解除后购买涉案房屋，但其妻朱某在解约协议签订后不足一个月内完成对涉案房屋的购买，且被告购买涉案房屋时与朱某系夫妻关系，朱某对涉案房屋整个交易应明知，足见朱某购买涉案房屋利用了原告提供的居间服务信息，故其妻购买涉案房屋，行为系恶意躲避支付居间服务费的违约行为。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，关于损失赔偿数额，应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益。被告违反了当事人诚实信用原则，其应承担相应违约责任。有事实和法律依据，法院支持。
本案中，被告躲避支付居间服务费行为，给原告造成的损失即是居间服务合同所约定的居间服务费。根据双方签订的《买卖合同》，涉案房屋相应买卖文件的签约，视为原告已完成全部居间服务，但在二手房买卖实践中，中介公司要提供的居间服务不仅包括促成合同的签订，还包括在履行合同阶段提供系列服务，含办理网签、贷款、购房款支付、过户等手续。本案的双方买卖合同仅处于完成签约阶段，居间服务合同所对应的其他居间服务尚未履行，法院对原告要求被告支付全部居间服务费的诉讼请求不予支持，于法有据。