北京“商改住”楼盘已开征房产税
来源：未知 作者：未知 时间：2013-08-23
房产律师观察：近日，笔者了解，北京市西城区红山世家、德胜凯旋等商改住楼盘已经开征房产税。
1986年国务院出台了《房产税暂行条例》。同年，财政部、国家税务总局出台《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》，第十三条规定：“根据房产税暂行条例规定，个人所有的非营业用的房产免征房产税。因此，对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。”
北京市地税局的工作人员指出，由于信息不对称等诸多客观原因限制，对“商改住”征收房产税，一直未能全面落实。
西城区“商改住”开征房产税
近日，购买西城区红山世家9号楼一间商住房的张先生和房主一同来到西城区地税局，经地税局的办理，他要拿着房主的缴税单一起去银行缴税。
张先生购买的房屋面积是60平方米，房屋原值240万元，税单上要补交两年的房产税和土地使用税，约3万元。另外，还要缴纳房产税和土地使用税的滞纳金一万多元。缴税后，张先生拿着缴税单和房主一同来到西城区房产交易中心过户。
西城区链家地产门店的销售人员也证实，其经手的德胜凯旋商住项目也必须缴纳房产税，方法如上。另外，我爱我家的销售人员表示，其代理销售的西城区白云时代A座是70年产权的公寓，无需缴纳房产税，而B座因为是50年产权，需要缴纳房产税和土地使用税，销售暗淡，乏人问津。
西城区另外一家链家地产门店的销售人员表示，其经手的世纪茶贸中心商用房也需缴纳房产税，但可以采用一些避税方式帮助业主少缴税。他说，虽然一些房屋没有出租，但中介公司可以做出长达几年的租赁合同，由此便可以采用出租商用房的计税方法。出租商用房的计税方法为租金的7%，通常情况下比“从价计税”缴纳的税费少。该销售人员说，具体采用何种方式缴税，可根据实际情况计算，选取税额较低的方式缴税。
针对很多购房者及相关人员不知道缴纳房产税的情况，西城区地税局工作人员解释，虽然房产税的政策在1986年就已经颁布，但是地税部门没有相关房产信息，无法向个人每年征收房产税。普遍的做法是商住房在转手的时候补缴房产税和土地使用税。该工作人员还表示，不按时缴纳房产税要补缴滞纳金。滞纳金的数额，是房产税金额的万分之五再乘以滞纳天数。情节严重者，会以偷税漏税的相关措施予以处罚。
各区县解释口径不一
虽然西城区已经对个人产权的商住房征收房产税，但其它一些区县并未开始征收。
笔者致电链家地产朝阳区大悦城润枫水尚店，销售人员称，尚未发现需要征收房产税的情况。21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔指出，他经手的多个商业地产项目，均没有征收房产税。
海淀区地税局和顺义区地税局相关人员均表示，个人所有的商住房现在不必缴纳房产税和土地使用税。海淀区的工作人员表示，依据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》第十三条规定，对个人所有的居住用房，免征房产税。该人士表示，凡产权属于个人且无营业执照的房屋用于居住，属于“非营业用房产”，不必纳税房产税。
但是，东城区地税局的工作人员指出，应当从房屋性质判断是否缴税。该人士解释，商住两用房发的产权证上通常会有“商用”、“办公”、“商用·办公”、“商住两用”等几种类型，只有产权人是“个人”并且房产证上标明“商住两用”的类型时，才不用缴纳房产税和土地使用税。否则，均要缴纳以上税种。
对此，北京市地税局相关科室的工作人员回应，“商改住”必须缴纳房产税和土地使用税；海淀区和顺义区地税局关于“个人用于居住的商用房无需缴纳房产税”的解释不正确。房产性质决定是否应该缴税，商用房属于商用、办公性质，不应称作“居住用房”，因此必须纳税。
同时，该人士还指出，根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》第十八条规定，“个人所有的居住房屋及院落用地免征税”，商用房还需要缴纳土地使用税。
北京市地税局工作人员指出，商用房和住宅出租之后缴纳房产税有区别。按照“从租计税”方式缴纳房产税，商用房租金高于两万元/月的按12%缴税，租金低于两万元/月的按7%缴税，住宅按5%缴税。欢迎访问安居房地产律师网。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】