门头沟区人民法院判决小产权买卖合同有效
来源：未知 作者：未知 时间：2014-01-07
房地产律师案例：三年前，阴女士将一套小产权房出售。今年10月，她以“小产权房不能买卖”为由，起诉买房人，请求法院判令双方合同无效。
买房者称，阴女士因房价飙升起诉要求“毁约”。
近日，门头沟法院一审判决，双方房屋买卖协议有效。阴女士提出上诉。
卖房者
合同违反国家有关规定
阴女士称，2010年1月，她与某单位科员朱先生签订了《房屋买卖协议》，将自己在门头沟某村的一套小产权房以45万元出售给朱先生。
阴女士称，签约后，她得知与朱先生的协议违反了国家关于“小产权房禁售”的规定，协议属于无效合同。于是，她就开始找朱先生要求退款、确认合同无效，但对方一直不同意，“让我去起诉”。
诉状中，阴女士请求法院判令她与朱先生的协议无效。
买房者
房价飙升卖房人想毁约
“合同签订之前，我就知道该房屋是小产权房。”庭审中，朱先生说，由于小产权房价格比商品房价格有明显优势，选择购买用于自己使用。他认为阴女士之所以起诉，是因为房价飙升，觉得亏了，萌生毁约的想法。
“签订协议、支付房款后，我与村委会也签署了入住协议，钥匙也给了我，房屋完成了实际交付，其实际使用人就应该是我。”朱先生提出，阴女士的诉讼已经过了2年诉讼时效，法院应予驳回其起诉。
法院
双方未约定产权办理
法院审理认为，本案中，买卖双方签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋为小产权房的事实均知情。
近日，法院表示，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台、双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理并无明确约定，法院对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。
“现在这个房子还在我的名下。小产权房是不可以买卖的，我肯定要提起上诉。”宣判后，阴女士表示。
律师说法
安居房地产律师靳双权认为：门头沟区人民法院的判决是错误的，“小产权房”是指在农村集体土地上建设的、向本集体经济组织以外的不特定人公开销售的房屋，该房地产开发未按正常程序将集体土地征收为国有土地，未缴纳土地出让金等费用，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同没有在国土房管局备案。国家禁止这种在集体土地上进行房地产开发和销售的行为。
门头沟法院认为“我国对小产权房的相关法律规定尚未出台”，这种观点是错误的，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条的规定：农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第十一条 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。
而本案的小产权房违反人《土地管理法》的上述规定，没有经取得建设用地使用权证，显然这样的房屋是违法建筑，关于违法建筑的买卖合同因标的物违法应属无效。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】