房产律师点评共有房产的处分需经共有人同意
来源：未知 作者：未知 时间：2014-03-29
安居房产律师为您介绍以下案例，希望对您有所帮助：
“密云水库管理处”分给王佳夫妇与其父亲王德才的房产一套，后被王德才转赠继母妻子赵慧，王佳夫妇将北京市住房城乡建设委员会诉至法院，要求撤销房屋所有权证。密云法院一审支持了王佳夫妇的诉讼请求。
王佳夫妇诉称，一九九四年，夫妇二人与父母以及祖母共同分得密云水库管理处家属院房屋一处，房屋所有权证登记在父亲王德才名下。王佳夫妇及女儿与父母、祖母在此共同居住在该房屋内。
一九九九年至二零零一年，母亲与祖母相继去世。二零零四年，王佳夫妻俩及其女搬出该房屋。
二零一零年三月十六日，王德才与赵慧登记结婚，婚后二人在该房屋居住。两年后，王德才起诉离婚，赵慧提出要求分割该房屋，并向法院提交了记载其为房屋共有人的房屋所有权证。王佳夫妇这才得知，父亲已于二零一二年以赠与方式，将该房屋登记为与赵慧共有，北京市住房和城乡建设委员会向二人颁发了共有的房屋所有权证。
王佳夫妇认为，涉案房屋是夫妻俩与父亲王德才共同所有，北京市住房城乡建设委员会为父亲以及赵慧颁发的房屋所有权证侵犯了王佳夫妇的合法权益。因此起诉要求法院撤销该房产证。
北京市住房城乡建设委员会辩称，该单位向王德才颁发的房屋所有权证程序合法、符合相关规定，请求驳回王佳夫妇的诉讼请求。
赵慧称同意北京市住房城乡建设委员会的答辩意见，而王德才则表示同意女儿女婿的诉讼请求。
法院审理查明，一九九四年，“密云水库管理处”单位分房，王佳夫妇以及其父王德才均为该单位职工，后经单位房屋管理委员会决定，在王德才退原有楼房、王佳夫妇退原有平房的情况下，分给三人现有住房，登记在王德才名下。二零一二年八月，王德才与赵慧向市北京市住房城乡建设委员会提出申请，申请将该房屋所有权变更为两人共同所有，北京市住房城乡建设委员会此后向两人颁发了房屋所有权证。
王佳夫妇为此打起官司。二零一三年七月十六日，密云县人民法院作出民事判决，认定王佳夫妇是该房产共同共有人，王德才擅自将该房产变更登记为其与赵慧共同共有，将部分产权赠与给赵慧，未经王佳夫妇同意，应认定该赠与合同无效，二中院也维持了该判决。
密云县法院认为，北京市住房城乡建设委员会将涉案房屋登记为王德才与赵慧共同共有，并颁发房屋所有权证，是基于王德才与赵慧之间形成的事实上的赠与合同。鉴于上述赠与合同业经生效民事判决确认无效，因此，北京市住房城乡建设委员会颁发的房屋所有权证依法应予撤销。据此，法院判决撤销北京市住房城乡建设委员会颁发的房屋共有权证。
安居房地产律师靳律师点评：
一、王佳夫妇与王德才均密云水库管理处的单位员工，在王德才退原有楼房、王佳夫妇退原有平房的情况下，单位分给三人争议房屋，这是单位分房的基础，也是本案的关键，因为这表明该房屋是共有财产，虽然登记在王德才名下，但登记并不能改变房屋共有的事实。《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产,应当经占份额2 /3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”王德才未经得其他共同共有人的同意擅自将共有的房屋赠与给他人的行为应属于无效。
二、关于善意取得的问题，本案中王德才是无偿将房屋的一部分赠与给了赵慧，虽然办理了房屋变更登记，但是赵慧没有支付过价款，因此不符合善意取得的规定，赵慧不能以办理了登记就取得房屋的权利。
三、北京市住房城乡建设委员会在办理变更登记过程中没有过错，因为该房屋登记在王德才一个人的名下，在王德才自愿的情况下，根据《物权法》的规定，北京市住房城乡建设委员会应为王德才赠与赵慧一部分房产的行为办理变更登记。王佳夫妇起诉确认赠与合同无效已得到法院的支持，北京市住房城乡建设委员会办理变更登记的依据已不合法，因此应对变更登记予以撤销。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】