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在没有新限购政策出台的背景下，今年一季度的新房市场似乎回暖得有点儿慢。昨天，各统计机构纷纷发布2014年第一季度数据，和往年春节后迅速回暖相比，今年一季度新房成交量创下2005年以来的新低，仅为1.6万套左右，同比下降五成左右。
自住房入市降低房价预期
计划在郊区买个新学区房的北京市民汪先生自打春节过后就不太好过——原本看上的通州、房山和昌平几乎没有配建学校的新房卖；而自己在朝阳区的二手房也几乎无人问津。
为买新房发愁的远不止是汪先生一个人。伟业我爱我家市场研究院根据市住建委公开发布的数据进行统计，2014年一季度本市新建商品住宅成交量为16418套，环比跌41.3%，同比下跌55.8%，为2005年以来季度新房成交量最低，甚至低于2008年1季度数据6.3个百分点。
记者对比了多个统计机构的结果，发现虽然因为统计口径中是否包括经济适用房、限价商品房而导致最终结果有所不同，但相同的是对一季度的判断——成交量同比下降五成左右，刷新了10年以来的最低数据。
链家地产市场研究部张旭认为，去年四季度信贷和调控政策的一系列变化，对今年一季度市场产生了持续的影响。而自住型商品住房项目接连入市，其价格明显低于周边同质项目，吸引了大量购房群体的关注，市场观望情绪明显。一些新房的定价依然对正常的供应节奏有所干扰，但这也使得新入市项目定价基本保持较为合理的平稳水平。
刚需买房扎堆儿六环外
计划在大兴买房的北京市民杨先生一边申请着自住房，一边盯着天宫院区域的变化。对北京的房地产市场观望了10年，如今他只能选择很多地铁线的终点站置业了。
“对于刚需买房者来说，值得关注的不是供应量，而是具体的项目区位。从今年一季度的局势看，很多刚需买房都要到六环外扎堆儿了。”北京房地产业协会秘书长陈志说。
来自链家地产市场研究部的数据显示，2014年一季度，六环以外的纯商品住宅项目成交占比大幅首次超过了整个成交量的一半，为50.26%。而从供应结构上看，今年一季度六环外的项目供应占比也接近6成，比去年同期增加了近30个百分点。
链家地产市场研究部分析师张旭认为，随着新增土地供应逐渐外移，未来新建商品住宅市场六环外占比还会加大，并成为刚需的主要成交范围。
均价被中高端楼盘带着涨
尽管新房供应已经集中在六环外，但这并没有影响到成交均价的上涨。根据链家地产市场研究部统计，一季度成交均价为27863元/平方米，同比去年上涨26.6%。
一下涨了两成多，是因为刚需楼盘仍在涨价吗？张旭说，这主要是因为单价2万元以上、总价在200万元以上的项目集中成交；同时，还有一些并不属于普通住宅的中高端楼盘领取了预售许可上市，导致平均房价有些上涨。
记者发现，在一季度中，总价在200万元以上的项目，占到了成交楼盘的57%；而单价2万元以上的项目，已经超过了成交量的七成。
我爱我家总裁胡景晖认为，尽管目前市场的成交量较为低迷，但从3月份成交量回升的情况来看，预计未来4月、5月成交量将有所回升，市场供应量也会有较明显的增加。受供应增加、成交相对疲软情况的影响，二季度新房价格涨幅将进一步收窄。
“如果未来两个月市场成交量回升乏力，未来北京房价，尤其是远郊区县的房价或将迎来回调。”胡景晖说。欢迎关注
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】