房产律师主板房屋买卖中的凶宅问题

       日前，北京的一家房产中介公司建立了一个京城凶宅数据库，在他们的统计中，北京目前至少有900所凶宅。对于建立凶宅数据库的原因，这家公司的相关人员称是由于遭遇多次“凶宅”交易纠纷，并因此吃亏。“从目前国内的案例看，故意隐瞒‘凶宅’信息，基本会被判撤销合同。”安居房地产律师靳双权表示，隐瞒凶宅信息进行交易，破坏了买卖双方达成协议需诚实信用这一基础。
小区凶宅信息系统平台
        在这家公司的凶宅信息平台，内部员工输入小区名字，便会检索出该小区内统计在册的凶宅信息。信息列表中，凶宅被一一编号，凶宅的具体位置也有详细显示。“单元、楼层、门牌，还有发生时间都能看到。”在“凶宅”信息平台页面，关键词检索框可以输入小区或道路名称。输入关键词后，点击“搜索”，数据库内搜集的相应区域内的“凶宅”便会列出。在北京二环内某小区，调出凶宅信息平台上的数据，七处“凶宅”被列出。除去基本信息，关于原屋主的各类死亡信息被列出，最为恐怖的内容是事件性质和对事件的详细描述。
“暂时不便公开数据库，因为涉及一些房主的隐私。”房地产中介工作人员告诉记者，这些数据库，在录入信息时，已经做好了隐私保护，不涉及原业主的姓名等信息，随着凶宅数据库进一步完善，考虑到隐私保护，该数据库将不对外开放。
“中国人对于这类房屋，还是会觉得它不吉祥”。该房地产中介工作人员认为，在实际的交易过程中，人们受传统观念影响，不会接受“凶宅”，这成为“凶宅”贬值的主要原因。也正因如此，在业主出售房屋时，会存在不同程度的事实隐瞒，客户获知真相的过程变得更加艰难。
房地产经纪公司因凶宅赔偿客户损失
         在上地某一小区内，曾有顾客从该中介公司购买了一套房，后经查实正是一套凶宅。“顾客购买了房屋，也交了钱，但后来搬进去住，其他业主告诉顾客，房屋有问题，发生过不好的事。”该工作人员记得，这个顾客过来找到他们投诉，负责售房的同事也无法回答顾客的提问。“原来的业主并不承认房屋有问题。”该工作人员说，接到情况之后，公司也去小区核实信息，发现在这套房屋内真的发生过一起非正常死亡的案例。公司派人与原来的业主协调，但对方并不承认知情，“最后没办法，公司基于各种考虑，赔付了顾客5万元”。‘凶宅’并不属于物理瑕疵，其房屋质量本身也没有问题。在北京经营二手房交易多年，在以往的房屋交易中，他们接受客户的委托，往往优先考察房屋质量和周边设施，“凶宅”这一信息并未被纳入主要考虑，但因此遭受的损失却不小。
       吃了这些“凶宅”苦头后，在去年11月，公司决定对北京城内的“凶宅”信息进行统计。“法律上对于‘凶宅’并无明确定义，我们只能从司法判例中去判断什么才是‘凶宅’。”房地产中介工作人员的公司利用2万多名工作人员，在北京主要城区的小区进行调查，试图掌握凶宅的数据。按照房地产中介工作人员的解释，他们公司认为的“凶宅”并非风水概念，而是指房屋的本体结构内发生警方认定的自杀、他杀、非正常死亡事件的住宅。 “我们用了半年时间统计，发现北京这么多凶宅，我们也吓了一跳。”房地产中介工作人员说，他的公司统计这些信息，主要依据媒体公开报道和分布于各个小区内的工作人员实地探访。“居委会，小区居民还有邻居，这些都是我们的了解途径。”房地产中介工作人员承认，有些“凶宅”由于年代久远或几易其主，的确难以调查清楚，但探访到的数据，都经过层层确认，甚至有时候向当地辖区民警确认。
       安居房地产律师：法律将凶宅问题视作公序良俗
       “有没有可能从法理上给出‘凶宅’的定义和评判标准，这样也利于维权。”房地产中介工作人员表示，现在他的公司做出的举动，更多是一种道德上的行为。但他仍然希望能从法律上对“凶宅”有所认定。
       “从目前国内的案例看，故意隐瞒‘凶宅’信息，基本会被判撤销合同。”房地产律师靳双权熟悉房产行业法律，他表示，国内法律学界对于“凶宅”的主流认定较为一致，尽管不同于房屋出现质量问题等“物理瑕疵”，但故意隐瞒凶宅信息进行交易，破坏了买卖双方达成协议需诚实信用这一基础，合同可判撤销。
        去年七月，家住海淀区区的李女士想换套大房子，于是花了520万购买。房子买下来之后，却无意中从小区居民那里得知，这套房子一个多月前刚刚死过人，是一座所谓的“凶宅”。感觉受骗的李女士将卖房者告上法庭，要求撤销合同。
      法院经审理认为，一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。靳双权律师表示，现在法律学界都在争论如何判定“凶宅”，法律并不将凶宅列入封建迷信，而是将其视作公序良俗。故意隐瞒凶宅，构成了买卖合同中的误解，甚至是重大误解，那合同可以被撤销。
       “有很多律师提议，在房屋买卖合同中，将凶宅这一信息纳入房屋登记系统。”房产律师靳双权表示，在台湾地区和一些欧美国家，凶宅的信息会被纳入房屋登记系统，交易时，买卖双方都能查到，且在双方签订的合同中，也需要提及凶宅。