借名买房纠纷律师靳双权对一起借名购房协议纠纷的点评

　　为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。

　　本文为资深借名买房纠纷律师靳双权原创，转载请注明。

　　案件介绍：

　　赵建丽和王子恒原本是朋友关系，2001年赵建丽想购买位于北京市朝阳区的901号经济适用住房，由于自己不是北京市户口，于是找到了王子恒希望能够借她的名字购买该房屋。王子恒一听是经适房，便答应了赵建丽的请求。双方签订了一份《情况说明》，内容为：“901号房屋产权属于赵建丽;在该房屋购买、使用过程中发生的纠纷均由赵建丽承担，王子恒不负责。”

　　2001年11月9日，赵建丽以王子恒的名义与北京市某房地产开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了901号房屋。首付款为9万元，剩余房款30万元赵建丽以王子恒名义办理并还款。为了购买该房屋，赵建丽交付了底商补款、契税等共计2万元。

　　房屋交付后，赵建丽对该房屋进行了简单的装修并实际入住了该房屋。2006年，该房屋下发了房屋所有权证，所有权人为王子恒，房屋性质为经济适用住房。2009年，徐沛找到王子恒希望过户，白净以各种理由推脱。

　　2010年8月，王子恒为了出售涉诉房屋，提前将剩余贷款一次性付清，并于同年11月19日将诉争房屋以240万元的价格出卖给案外人常祥思。

　　2012年，赵建丽将王子恒、常祥思起诉至法院要求判令双方之间的《存量房屋买卖合同》无效，法院经审理后判决：赵建丽白净之间存在借名买房关系，且该房屋为经适房，因此该房屋为王子恒所有。一审后，徐沛不服上诉，二审法院驳回了其上诉。

　　2013年4月，赵建丽以王子恒、常祥思为被告提起确认双方合同无效，要求法院确认王子恒与常祥思于2010年11月19日签订的关于诉争房屋的《存量房屋买卖合同》无效，法院驳回了其诉讼请求。

　　2014年7月8日，赵建丽再一次将王子恒起诉至法院，要求法院判令王子恒返还购房款并赔偿其房屋增值损失，北京市朝阳区人民法院依法对案件进行了审理。

　　审判结果：

　　北京市朝阳区人民法院经审理后判决：

　　一、王子恒于判决生效后三十日内返还赵建丽购房款及其他款项共计56万元;

　　二、王子恒于判决生效后三十日内支付赵建丽房屋增值款196万元。

　　一审判决后，白净不服上诉至北京市三中院，三中院经审理后判决：

　　一、维持原判决第一项;

　　二、变更原判决第二项为：白净于判决生效后三十日内支付赵建丽房屋增值款127万元。

　　借名买房纠纷律师靳双权案件分析：

　　靳双权律师认为，本案是一起典型的为了规避政策而借名买卖经济适用住房的案件。

　　本案中，根据已经生效的判决，法院已经认定了双方之间存在借名买房关系。在提起本案诉讼时，法院在确认了双方之间存在借名买房关系的前提下，开始着手借名买房关系是否合法。

　　本案借名购买的房屋为经济适用住房，经济适用住房属于政策型保障性住房，是为了解决城市低收入无房家庭的住房需求，政府通过资格审定分配的房屋，具有一定的福利性、保障性质。而本案中，双方之间的借名买房关系因违反了社会公共利益及法律、行政法规的强制性规定而无效。尽管该协议无效，但是王子恒已经支付了购房款并按期支付贷款，已经按照合同约定履行了自己的义务，出于诚实守信原则，已经履行了自己的合同义务，虽然该合同最终被确认无效，考虑到王子恒不履行过户义务的基础上，王子恒应属于主要过错方。

　　根据《合同法》第58条：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，一审法院判决王子恒归还赵建丽首付款及赔付其房屋增值款的判决并无不当。

　　二审法院考虑到双方均有过错，对于增值款双方应当共同享有，因此根据公平原则将增值款予以核减并无不妥，因此，法院的判决是正确的。

　　靳双权律师认为，当下社会陷入的是一种金钱至上，膜拜金钱的风气，在如此风气之下，难免会有少数人不顾亲情、道德、道义，再加上现在违约成本较低，国民法律意识淡薄，很多人宁可违约也不履行约定的义务，导致很多守约人的利益损失，为维权投入了大量的精力、金钱，因此，靳双权律师建议各位当事人，发生了房产诉争不要慌张，拿着具有关联的证据找到资深的房地产律师才是确保自身合法权益不受侵害的胜诉之道。

　　借名买房协议纠纷律师靳双权，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人。

　　电话：13426037149

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